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吉安市人民政府办公室关于印发吉安市商品住宅维修基金管理办法的通知

作者:法律资料网 时间:2024-06-23 10:33:12  浏览:9515   来源:法律资料网
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吉安市人民政府办公室关于印发吉安市商品住宅维修基金管理办法的通知

江西省吉安市人民政府办公室


吉安市人民政府办公室关于印发吉安市商品住宅维修基金管理办法的通知

吉府办发[2004]18号


各县(市、区)人民政府,市直各单位:

《吉安市商品住宅维修基金管理办法》已经市政府研究同意,现印发给你们,请遵照执行。


二00四年七月二十七日



吉安市商品住宅维修基金管理办法


第一条 为了加强本市商品住宅维修基金的管理,保障商品住宅共用部位及共用设施的正常维修、更新,根据国务院《物业管理条例》、《江西省城市居住小区物业管理条例》和建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》等规定,结合我市实际,制定本办法。

第二条 本市行政区域城镇范围内商品住宅共用部位、共用设施维修基金(以下简称商品住宅维修基金)的归集、使用与管理,适用本办法。

第三条 本办法所称商品住宅含经济适用房和拆迁安置房。共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施是指住宅小区或单栋房屋内,建设费用已分摊进入房屋销售价格的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条 吉安市房地产管理局(以下简称市房地产局)是本市物业管理的主管部门,负责本办法的组织实施。各县、市房地产管理局是本辖区物业管理的主管部门,依照本办法对商品住宅维修基金的归集和使用进行监督管理。

第五条 商品住宅居住小区应按《江西省城市居住小区物业管理条例》的规定,设立业主委员会。

第六条 新建商品住宅出售,应当设立商品住宅维修基金。出售时未设立维修基金的,业主大会可以决定设立,并在业主公约中规定。

第七条 销售商品住宅,购房者与售房单位应在《商品房买卖合同》中应当签订有关商品住宅维修基金缴纳条款。签订合同时,购房者应当按购房款2%的比例到房地产管理部门指定的帐户向售房单位缴交维修基金。该基金属全体业主共同所有,不计入销售收入。

第八条 房地产开发企业必须严格按照本办法第七条的规定组织商品房维修基金的收缴,维修基金的交缴情况作为房地产开发企业进行房屋产权初始登记的文件之一,而维修基金的收据作为购房人办理房屋产权证的文件之一。

第九条 房地产主管部门应当定期核查首期商品住宅维修基金的交存情况,并每年公布一次。

第十条 业主委员会成立前,商品住宅维修基金由物业所在地房地产管理部门监管。本息归业主所有。房地产主管部门应当与当地商业银行签订有关协议,开立商品住宅维修基金专户。

业主委员会成立后,经业主大会决定,可以委托房地产主管部门或物业管理企业代为管理商品住宅维修基金。业主委员会与当地商业银行签订有关协议,开立维修基金帐户。

维修基金专户的开立,应当以一个物业管理区域为单位,按每幢住宅立帐,并分列每套住宅单元的分户帐;一幢住宅有两个或两个以上门号的,按门号立帐,并分列每套住宅单元的分户帐。

第十一条住宅在保修期间,不得使用商品住宅维修基金,其费用由房地产开发企业承担。

第十二条 业主委员会开立商品住宅维修基金帐户时,应当

提交下列文件和资料;

(一)开户申请书;

(二)业主委员会成立的备案文件;

(三)业主分户清册;

(四)业主委员会主任、副上任私章和业主委员会财务专用章的印鉴;

(五)物业管理服务合同。

前款规定的业主分户清册由房地产主管部门经核对后向业主委员会提供。业主分户清册的格式,由市房地产管理局制定。

业主委员会委托物业管理企业办理开户手续的,还应当提交书面委托书。

第十三条业主委员会开立商品住宅维修基金帐户后,应当通知当地房地产主管部门,当地房地产主管部门在15个工作日将维修基金专户中已收取该物业管理区域首期维修基金的本息划转至业主委员会的维修基金帐户。

第十四条 商品住宅维修基金应当专项用于住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新、不得挪作他用。

商品住宅共用部位、共用设备大修、更新、改造的费用,由整幢住宅的业主共同承担。

共用设施大修、更新、改造的费用,由居住小区内全体业主共同承担。

商品住宅的共用部位、共用设施和共有设备属人为损坏的,其维修、更新费用应当由责任人承担。

第十五条 商品住宅需要大修或专项维修更新的,物业管理企业应当在物业管理服务年度计划中列明,提交业主大会通过后实施。由业主委员会书面委托物业管理企业按规定确定施工单位。

发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况,物业管理企业应立即组织维修、更新并及时通知业主委员会。

施工单位编制的费用预算和决算,应当由业主委员会和物业管理企业审核。

第十六条经房屋安全鉴定部门鉴定为危险房屋,或者出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修房屋的情形,房地产主管部门应当督促业主和业主委员会限期维修。

第十七条 物业维修、更新完成后,物业管理企业应当向业主委员会提交物业维修、更新情况的书面报告,并经业主委员会验收后,有关费用方可在商品住宅维修基金中列支。

第十八条 商品住宅共用部位、共用设备的维修、更新费用,由该幢住宅的业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担;其中,一幢住宅有两个或者两个以上门号的,每个门号内共用部位、共用设备的维修、更新费用,由该门号内的业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。

物业管理区域公共设施设备的维修、更新费用,由全体业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担;其中,属于两个或者两

个以上物业管理区域的公共设施维修、更新费用,由各物业管理

区域的全体业主按照拥有住宅面积的比例共同承担。

第十九条 物业管理企业可以从商品住宅维修基金中暂借相当于一个月的共用部位,共用设施日常维修、更新费用的备用金,实际发生的日常维修,更新费用按月结算;物业管理服务合同另有约定的,从其约定。物业管理企业向开户银行支取备用金时,应当经业主委员会主任、副主任审核后签字盖章;报销实际发生的费用时,应当经业主委员会主任、副主任审核后方要可支付。

第二十条 商品住宅需要大修或者专项维修、更新的,施工承包合同中可以约定预付款,但预付款最高不得超过工程款总额的30%。

第二十一条 物业的日常维修、更新费用由物业管理企业按季度进行按户分摊;物业管理服务合同另有约定的,从其约定。住宅大修和专项维修、更新费用,应当单项即时按户分摊。业主分户帐外设立公共收益帐目的,可以先在该帐目列支。

物业管理企业应当向开户银行提交按户分摊费用清单,由开

户银行计入业主分户帐和业主分户帐外的单独帐目。

第二十二条 业主委员会或者其委托的物业管理企业应当每月与开户银行核对商品住宅维修基金帐目,并将下列情况每半年向全体业主公布一次:

(一)维修基金交纳、使用和结存的金额:

(二)发生物业维修、更新的项目和费用以及按户分摊情况;

(三)维修基金使用和管理的其他有关情况。

前款第二项规定的情况,应当按每幢住宅公布:一幢住宅有

两个或两个以上门号的,应当按门号公布。业主对公布的维修基

金帐目情况有异议的,可以要求业主委员会和物业管理企业提供

有关的费用清单、发票原件和按户分摊费用清单进行核对。

第二十三条 一幢或者一个门号住宅的维修基金余额不足首期维修基金的30%时,业主委员会应当向该幢或者该门号住宅的业主再次筹集商品住宅维修基金。具体筹集工作由业主委员会或者其委托的业主小组实施。

再次筹集商品住宅维修基金的标准由业主委员会拟订,提交

业主大会讨论通过,但再次筹集后的维修基金余额不得少于首期

维修基金。

第二十四条 因继承、买卖、赠与等发生住宅转让时,住宅

受让人应当持本人身份证件、房地产权证和业主委员会的证明,

向开户银行办理分户帐更名手续。住宅转让时,原业主交纳的商

品住宅维修基金剩余款额,由住宅受让人向原业主支付;住宅转

让合同或者转让当事人另有约定的,从其约定。

第二十五条 在下列情况之一的,业主委员会应当向开户银

行办理商品住宅维修基金帐户的变更手续:

(一)物业管理区域发生调整的;

(二)业主委员会主任、副主任发生更换的;

(三)物业管理企业发生更换的。

第十六条 因拆迁、自然灾害或者其他原因致使住宅灭失的,业主可以持本人身份证件、注销房地产权证的证明和业主委

员会的证明, 向开户银行提取其商品住宅维修基金分户帐中的剩余款额,并办理分户帐注销手续;致使一个物业管理区域内的住宅全部灭失的,业主委员会应当凭房地产主管部门的有关证明,向开户银行办理商品住宅维修基金帐户注销手续。

第二十七条 房地产主管部门应当建立投诉受理制度。接受

业主、业主委员会和物业管理企业对违反本办法行为的投诉。

房地产主管部门受理投诉后,应当进行调查、核实,并自受

理之日起30日内答复投诉人。

第二十八条 售房单位或者物业管理企业违反本办法规定

的,由房地产主管部门按照国务院《物业管理条例》和《江西省

城市居住小区物业管理条例》的有关规定予以处理。

第二十九条 本办法由吉安市房地产管理局负责解释。

第三十条 本办法自2004年7月27日起施行。


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  【摘要】听证程序作为实现程序正义的具体措施之一, 在实现政府行为的公开、公正、透明和确保公民的合法权益不受侵犯方面,起着非常重要的现实作用。而在行政决策过程中设置听证程序,让参加听证会的各方代表就所提供的决策备选方案的优劣充分发表自己的看法,可达到集思广益的目的。目前,我国在行政决策领域引入听证制度尚处于起步阶段,还需要人们在多方面作出努力,从而使听证制度不断得到完善。

  【关键词】行政决策;听证制度;行政参与

  2002年1月12日,国家发展计划委员会在北京主持召开了我国第一个全国性的行政决策听证会--部分旅客列车车票实行政府指导价方案听证会。[1]此次听证会的召开具有十分重要的意义,因为这是我国首次将听证制度应用于行政决策领域。但由于我国在行政决策领域引入听证制度尚处于起步阶段,现在还存在许多问题。因此,本文将对我国现有的行政决策听证制度现状进行分析, 并探讨对我国行政决策听证制度的完善。

  一、我国行政决策听证发展的现状及不足

  行政决策本来不是一个法律范畴中的概念,而是一个行政管理中的概念,在不同的工具书及文献中的定义略有不同[2],但总的来说,是指国家行政机关为行使政府职能,对所要解决的问题,依法拟订方案或选择方案的过程。行政决策听证的适用领域在中国由单行法规定,目前主要适用于政府的定价行为、城市规划、环境保护等领域,范围较窄。[3]且总的来说,目前《价格法》、《环境影响评价法》等法律所确定的听证程序被具体的法规、规章以及各级规范性法律文件细化,具有较强的操作性,但是也显现出了一些不足,如法律法规的数量少,效力位阶低,未成体系、现有的法律规定也多存在不明确、少操作性,以及在制度落实当中存在不力情况等。

  (一)立法上的不足--制度缺失

  法律制度设计的缺失主要表现在以下几个方面:

  (1) 缺乏统一的行政立法规定

  由于缺乏统一的行政程序法,我国行政决策听证规则往往由各单行法规定,这就容易造成不同决策领域、不同地区实行不同的听证规则,不利于法治统一,而且听证程序、听证范围、听证主体等在很大程度上取决于法律的明确规定,法律没有规定的,行政机关如果不主动采取,就不利于公民更好地参与。

  (2) 现有的法律规定缺乏操作性

  我国《价格法》、《环境影响评价法》都只规定可以采取召开听证会形式听取意见,未规定任何程序规则,影响了听证制度的运行效果。此外,听证制度的程序也存在不合理。一是听证代表名单保密,妨碍了代表与被代表者的交流。二是听证会组织部门递交听证代表材料的时间太短,准备时间不够。三是听证会时间短,很难保证其对决策真正发挥作用。

  (二)实施中的困境--制度虚置

  (1) 行政决策听证信息不对称。听证应是公众参与政府决策的一个组成部分,是解决社会利益冲突、实现社会和谐的一个机制。相对人在听证会前可以从行政主体获得涉及自己的信息,也可以从听证会上获取行政主体开放的信息。然而,现在有些听证会相对人却无法获得相关信息,更无法运用足够对称的信息,结果听证会往往成了信息发布会,对行政行为的合法和公正并没发挥多少作用。

  (2) 听证代表产生方式缺乏透明性。行政决策听证会体现了行政决策的民主、公开,应当让受决策影响的各利益主体都能参与。目前我国行政决策听证代表产生的方法:一是选择一些人大代表或政协委员作为参加听证会的常任代表;二是推荐与选拔相结合,从各地、各部门推荐的报名者中,通过随机抽取产生代表。这样产生的代表难以真正代表相关利益群体的意见,影响了听证会的效果。

  二、完善行政决策听证的制度建设

  分析问题是为了解决问题,通过前文对我国行政决策听证发展现状以及发展中存在的主要问题,笔者拟在下文提出完善我国行政决策听证的对策。正确的观念是正确行为的先导,因此笔者认为首先应该在全社会培养程序法理念;而任何一种新制度形式在初期发展中,其核心问题就是制度程序如何构建,由此解决问题的根本方案就是:构建系统化地行政决策听证制度。

  (一)必须更新观念,注重程序法理念的培养

  观念是行为的先导, 无论是政府还是公民,树立正确的程序法观念对民主政治建设,对我国在行政决策领域引入听证制度都至关重要。一方面,行政机关应做好有关听证制度的宣传工作,使广大人民群众深入透彻地了解这一制度的作用,从而更好地发挥听证会的作用;另一方面,广大群众应进一步增强参政议政的意识,积极行使人民当家作主的权利,勇于参与到行政决策的过程中,对其进行监督。在我国这样一个没有民主参政传统的国家,观念上的更新对听证制度的完善和施行起着不可忽视的重要作用。

  (二) 逐步扩大和明确行政决策听证程序的适用范围

  行政决策听证的适用领域在我国是由单行法规定, 目前主要适用于行政立法、政府的定价行为、城市规划等领域, 范围狭窄。结合我国现有的立法状况和行政决策听证程序的实践,笔者认为从法律制度上确立行政决策听证范围可以遵循以下思路:一是根据现实承受能力,通过颁发单行法逐步扩大的原则;二是在立法技术上应采用听证为原则,不听证为例外。当然,在实践中,我们应当平衡适用行政听证程序所带来的人财物力耗费和综合效益,在成本不大于效益原则的前提下,较简便的听证会甚至是书面的征求意见等简易的听证程序也是允许的。

  (三) 确定听证参与人的法定资格

  1、听证代表--健全行政决策听证代表遴选机制

  听证制度的核心是程序的合法与公正。现在人们对听证代表议论最多的是听证代表产生的过程不公开、不透明,代表的比例不合理。因此,听证代表的产生,应该增加透明度。听证代表包括两类人,一类是利害关系人,另一类是专家。对于这两类人。应该采取不同的择选标准。对于前者,应以利益为标准,即代表有一定的广泛性;并兼顾到听证代表结构的合理性,使制约机制达到最佳效果。对于后者,应以专业素质为标准,行政机关虽然具有丰富的行政管理经验,对某些专业性技术性的行政决策独自承担有点显得力不从心,因此,保证听证会中有一定的专家代表,即听证代表的专业素质往往对听证会的成功与否起到决定性作用。

  2、听证主持人

  听证主持人是一个处于中立地位的中间人, 不一定是政府部门,地位的中立有利于提高听证的公信力和避免公众对听证公正性的无端猜忌。有关法律、法规没有涉及到听证由谁主持, 但在实际操作中由行政机关负责人指定为多, 主持人很难独立主持听证, 这就可能影响行政决策的公正性。听证主持人主要由专家、学者、人大代表等组成, 他们要负责对听证参加人进行引导并对其所提供的证据进行初步评估, 他们要参与到价格听证的整个过程, 对听证的全过程进行监督, 这样才较客观、公正。

郑州市商业批发企业管理暂行办法

河南省郑州市人民政府


郑州市商业批发企业管理暂行办法

政府令第4号


《郑州市商业批发企业管理暂行办法》,业经一九九○年二月七日第二十九次市人民政府常务会议讨论通过,现予发布施行。


市 长 胡树俭

一九九Ο年二月二十日


郑州市商业批发企业管理暂行办法

第一章 总 则

第一条 为了保证商业批发企业依法经营,建立正常的商品流通秩序,根据国务院和省人民政府的有关规定,结合我市实际情况,制定本办法。
第二条 本办法适用于本市市属以下(含市属)所有经营工业品、副食品、农副产品、粮油品等批发业务的企业,包括国营商业、供销社商业、集体商业、私营商业、个体商业以及非商业部门、外地单位在本市设立的商业批发企业。
第三条 我市各类商业批发企业必须依法开展经营活动,合理减少商品流转环节,按经济区域和生理流向组织商品流通。
第四条 我市商业批发企业由各级商业行政主管部门管理。市商业管理委员会负责综合协调。工商行政管理、税务、物价、卫生防疫、标准计量等部门按照各自的职责负责监督检查。

第二章 经营条件

第五条 设立商业批发企业必须符合《中华人民共和国企业法人登记管理条例》及其实施细则的有关规定,必须符合我市商业网点发展规划和行业结构调整的需要。
第六条 商业批发企业应拥有相应的从业人员、注册资金、营业面积、仓储设施(见附表)。从事化工、医药、烟草、五金、交电、纺织、糖酒、食品、废旧物资回收批发企业,应配备一名以上能胜任商品质量检验的专业技术人员。经营高档耐用消费品的批发企业,应配备两名以上修理技术人员。
第七条 商业批发企业经营的商品,要有稳定的货源渠道。工业消费品,应是从生产厂家和产地批发公司或顺流向的二级批发站进货;副食品和农副产品,应是产地收购或从产地批发公司进货;粮油品,应是在本地议价收购或从产地议价调入;小商品,可以从生产厂家进货,也可在全国各地国营、合作批发公司进货。
第八条 专业批发企业的分支机构,只能在其法人企业经营范围内从事批发业务;独立核算的零售兼批发企业,只能在其零售经营范围内兼营批发业务;批零兼营企业下设的非独立核算的门店,不得经营批发业务。零售企业兼营批发业务的,不准将零售场地作为批发场地使用,其批发额不得超过总销售额的百分之三十。
第九条 经营医药、烟草、化学危险品、石油等特殊商品的批发企业,除必须具备本章上述各条规定外,还必须符合国务院和省、市人民政府的其它有关规定。

第三章 经营范围

第十条 商业批发企业必须在核定的经营范围内经营批发业务,可以一业为主,兼营其它,但兼营业务必须是与主营有连带关系的商品,不得超范围、跨行业搞交叉批发。
第十一条 国家规定的计划商品和实行专卖、专营的烟草、石油、彩电、化肥、农药、农膜、棉花、棉短绒等以及某些特殊商品,一律由国、合商业主营公司经营批发,其他单位和个人不得从事从类商品的批发业务。
第十二条 与人生活密切相关的重要商品,如食盐、食糖、冻猪肉、铅丝、元钉、纯碱、石蜡、纯棉布、棉纱、肥皂、洗衣粉、火柴、机制薄纸、鞭炮等,由负责安排市场的国、合商业主营公司经营批发,其他单位和个人不得从事此类商品的批发业务。
第十三条 议价粮油,在合同定购入库期间,同国营粮食部门统一收购经营。以县为单位完成国家合同定购任务后,除大米(含稻谷)由粮食部门统一收购经营外,其它粮油定购品种,实行多渠道经营。
非国家合同定购的粮油品种,可常年放开经营。
议价粮油的批发业务,只准国家粮食、供销、外贸部门的企业经营,禁止私营企业和个体户从事长途粮油批发经营。
第十四条 工业企业附设的经营单位,只能经营本厂生产的,允许自销部分的产品的批发业务;工业部门下属的批发企业,只能经营本部门所属企业生产的、允许自销的产品的批发业务。
第十五条 党政机关、部队、学校和企业、事业单位开办的劳动服务公司、经营部、知青商店等经营性单位,只准经营一般商品和小商品的批发业务,不得经营本办法第十一条、第十二条、第十三条规定的商品的批发业务。
第十六条 外地单位在本市开设的批发企业,只能经营其当地产品的批发业务。经本市核发证照的主管部门批准。可在本市经营协作串换商品的批发业务。
第十七条 从事果品、粮油、副食品的废旧物资交易、信托业务的,必须是在经批准的国营、供销社企业开办的交易场所内进行;蔬菜交易业务,必须是国营蔬菜交易所或工商行政管理部门指定的场所内成交。其他单位和个人不得组织成交。

第四章 审批程序

第十八条 市区的种类商业批发企业,在整顿期间由市、区商业行政管理部门负责资格审查,经市整顿商品流通秩序小组办公室批准后,由工商行政管理部门换发《企业法人营业执照》。
第十九条 市区整顿后新开业的商业批发企业,根据经营范围的行业分工,由市商业、供销、粮食和蔬菜部门进行经营资格审查,经市商业管理委员会核准并签发《批发业务许可证》后,由工商行政管理部门核发《企业法人营业执照》,经营烟草、医药的,由市烟草、医药局进行经营资格审查,签发《烟草专卖批发许可证》、《医药经营合格证》后,由工商行政管理部门核发《企业法人营业执照》。
第二十条 各县和上街区的商业批发企业,由县、区商业行政主管部门进行经营资格审查后,由工商行政管理部门核发《企业法人营业执照》。

第五章 批发企业的责任和义务

第二十一条 国营、合作商业批发企业,是商品流通的主渠道,须承担政府委托的安排市场的任务;工业部门的批发企业,经营本部门或本厂生产的工商计划衔接的商品,在完成合同后自销时,应首先在本市销售或优先批发给本市零售商店。
第二十二条 所有批发企业,必须执行国家法律、法规、规章及有关规定,执行统一的商业管理制度和商品供应政策,开展合法的购销业务活动,自觉接受政府行政主管部门的管理和监督。
第二十三条 所有批发企业,必须依法纳税,认真履行代征、代扣、代缴税款的义务。
第二十四条 所有批发企业,必须严格执行国家物价政策。凡国家定价的商品,必须按规定价格购销;需要申报定价的商品,必须在规定的浮动幅度内合理定价;价格放开的商品,应按出厂价加合理的进销差率和地区差率制定批发价,不准以产地零售价购进加价后在本市批发供应。
第二十五条 所有批发企业,不得经营匿名、假冒、劣质商品,不得用不正当手段进行市场竞争。
第二十六条 所有批发企业,必须按规定如实上报商品流转报表及其它各种报表。

第六章 附 则

第二十七条 对违反本办法规定的批发企业,由商业行政、工商、财政、税务、物价、 卫生防疫、标准计量、审计等部门,按照各自的职权范围,依照国家法律、法规和其它有关规定进行处理。
第二十八条 本办法由市商业管理委员会负责解释。
第二十九条 本办法自发布之日起施行。




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