第八届全国人民代表大会第四次会议主席团和秘书长名单
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第八届全国人民代表大会第四次会议主席团和秘书长名单
第八届全国人民代表大会第四次会议主席团和秘书长名单
（1996年3月4日第八届全国人民代表大会第四次会议预备会议通过）
主席团（160人，按姓名笔划排列）
丁关根 刀爱民(傣族) 于永波(满族)
于是之 马万祺 马思忠(回族) 王丙乾
王汉斌 王光英 王维山(蒙古族) 王朝文(苗族)
王 群 韦 钰(女，壮族) 毛冬声 毛致用
亢龙田 方惠坚 邓小平 尹 俊(白族)
艾斯海提·克里木拜(哈萨克族) 布 赫(蒙古族)
卢功勋 卢嘉锡 叶公琦 田纪云 田期玉
田富达(高山族) 史来贺 生钦·洛桑坚赞(藏族)
曲格平 朱世保 朱 良 朱森林 乔 石
任现春(瑶族) 任继愈 全树仁 刘夫生
刘长瑜(女) 刘方仁 刘华清 刘国光 关山月
江泽民 阮崇武 孙起孟 孙鸿烈 孙维本
苏晓云(土家族) 李长春 李先猷(哈尼族)
李 后 李克强 李泽民 李绍珍(女) 李登海
李瑞环 李锡铭 李 灏 杨 凤(纳西族)
杨文贵(黎族) 杨代蒂(女，彝族) 杨白冰
杨汝岱 杨纪珂 杨初桂(女，侗族) 杨析综
杨 明(白族) 杨泰芳 吴仁宝 吴阶平
何竹康 何 康 余秋里 张万年 张兴让
张克辉 张勃兴 张彦宁 张健民(满族)
张绪武 张 震 陆文夫 陆载德
阿木冬·尼牙孜(维吾尔族) 陈光健 陈作霖
陈章良 陈焕友 陈舜礼 陈慕华(女) 陈邃衡
林兰英(女) 林丽韫(女) 罗尚才(布依族)
帕巴拉·格列朗杰(藏族) 周正庆 周 南 周 觉
周冠五 孟连崑 孟富林 赵东宛 赵志浩
赵梓森 赵富林 郝诒纯(女) 荣毅仁 胡锦涛
柳随年 宦爵才郎(藏族) 费子文 费孝通
贺光辉 秦基伟 热 地(藏族) 耿昭杰
贾庆林 贾志杰 顾诵芬 顿珠多吉(藏族)
铁木尔·达瓦买提(维吾尔族) 倪志福 徐采栋
高德占 高 潮 唐佩珠(女，壮族) 陶大镛
黄 菊 曹龙浩(朝鲜族) 曹 志 章师明
章瑞英(女) 阎海旺 梁广大 尉健行 屠由瑞
彭士禄 彭清源 董建华 惠永正 程思远
程维高 傅全有 傅铁山 曾庆红 温家宝
谢 军(女) 谢 非 谢铁骊
蓝丁寿(畲族) 雷洁琼(女) 蔡子民
廖晖 滕昭蓉(女，苗族) 滕藤
颜龙安 薛明伦 薛驹 霍英东
秘书长
田纪云
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论《公司法》转投资法律规定的缺陷及立法完善
王兆华（兰州大学法学院2002级硕士研究生）
内容提要： 我国《公司法》在转投资方面存在重大缺陷：转投资的对象规定的过于狭窄；转投资的形式方面缺乏对债权投资的规定；在转投资的数额计算方面规定的有待明确；对转投资形成的母子公司的也缺乏法律规制。在我国市场经济还不完善，经济快速发展的大环境下，健全转投资方面的法律缺陷对于促进经济发展，维护正常的经济秩序以及为公司的发展创造良好的法制环境都有着重大的意义。
关键词：转投资对象；债权；公司净资产；母子公司
“公司转投资是指公司作为投资主体，以公司法人财产作为对另一企业的出资，从而使本公司成为另一企业成员的行为。” [1] 我国《公司法》对转投资规定在第12条，与其它国家、地区而言，《公司法》对公司转投资问题，采取了严格、单向限制的态度。“公司转投资行为对于鼓励企业经营多元化与自由化、增加投资渠道、有效运用资本有着积极意义，它已成为企业间相互联合的一种特别重要的手段” [2]，但是转投资也会引发诸如虚增资本、实质性减资、董监事滥权、母公司不规范行为等法律问题，为确保股东和债权人利益，各国公司法一般都对转投资行为予以一定的限制，我国《公司法》亦做了一些规定，但是很不完善，可操作性不强。本文拟结合我国《公司法》有关规定，对在转投资对象、转投资形式、投资额计算问题、母子公司问题等方面存在立法缺陷加以探讨，提出笔者立法建议。
（一）转投资对象方面的缺陷及立法完善
我国《公司法》第12条第l款规定公司可以向其他有限责任公司、股份有限公司投资，从立法者本意来看，这一规定旨在禁止公司成为其他经济组织中承担无限责任的成员或股东，因为其他经济组织中承担无限责任的成员或股东在该经济组织的资产不足清偿债务时，须负连带责任，这会给股东和债权入的权益带来不利影响。然而，这里就存在一个问题；是否公司转投资对象只能限于有限责任公司和股份有限公司？回答是否定的。在当前我国的现实经济生活中，企业法人以公司企业法人和非公司企业法人两类形式行在，公司企业法人包括有限责任公司和股份有限公司，其股东承担的是有限责任，这是毫无疑问的，非公司企业法人，主要是指全民所有制企业法人、集体所有制企业法人、中外合资经营企业法人、中外合作经营企业法人和外资企业法人。按照《民法通则》的规定，全民所有制企业法人以国家授予它经营管理的财产承担民事责任；集体所有制企业法人以企业所有的财产承担民事责任；中外合资经营企业法人、中外合作经营企业法人和外资企业法人以企业所有的财产承担民事责任，法律另有规定的除外。由此可见，非公司企业法人的投资者对所投资的企业也承担有限责任。因此，《公司法》将转投资的对象只限于有限责任公司和股份有限公司是不合理的，而应当包括全民所有制企业法人、集体所有制企业法人、中外合资经营企业法人、中外合作经营企业法人和外资企业法人。“实际上，公司的转投资应当扩大到全社会的范围内，不仅可以投资到公司，还可以投资到非公司的企业、事业单位等。从而扩大公司的投资渠道，鼓励公司的多元经营，促进全社会的经济繁荣。” [3]
(二)转投资形式方面的缺陷及立法完善
对这一问题的规定，见《公司法》第12条第1款，该款规定：公司可以向其他有限责任公司、股份有限公司投资，并以该出资额为限对所投资公司承担责任。这一规定，恰与《公司法》第3条关于投资和股东责任的规定是一致的，因此，《公司法》此处规定的转投资，仅指股权投资而不包括债权投资，这就意味着我国《公司法》对转投资行为所设置的限制仅针对股权形式的转投资而不针对债权形式的转投资，即债权形式的转投资不受限制。这一种情形显然是不合理的，果真如此，其危害是很大的。因为现实生活中大量的公司转投资是以债权投资的形式表现出来的，如果对其不加以任何限制，则债权投资的不断膨胀同样可以导致公司资产的虚化，从而影响股东和债权人的利益。因此，对公司债权投资不加限制，违背了《公司法》的基本原则。在修改《公司法》时或在有关的立法与司法解释中，应明确规定公司转投资包括股权投资与债权投资两种形式，并对债权投资的限额做出合理的规定。
(三)转投资限额计算问题的缺陷及立法完善
根据《公司法》第12条第2款的规定，除国务院规定的投资公司与控股公司外，对一般公司而言，其转投资以所累计投资额不得越过本公司净资产的百分之五十为限。“公司用以经营的资产，不完全是由股东投资所形成的资产，同时也包括由债权人投资而形成的那一部分资产。无论是股东的投资还是债权人的投资，在帐面上都等于公司资产。” [4]由此引出一个问题，公司无形资产是否包括在公司净资产内，如何确定？而且公司净资产是一变量，经常发生变动，难以掌握。“可见，以资产净值作为限制投资额度的基数的实际意义不大，因为一般公司都可采取某种合法手段规避此种限制。况且，以净资产值的百分之五十为限的根据是什么?” [5]因此，这样限制的合理性是令人怀疑的 。 “《公司法》第12条规定，公司对外‘累计投资额不得超过本公司净资产的50％’，这一条款严重制约以投资主体形成为标志的现代企业法人制度的建立，极不利于通过资本市场实现企业组织结构的调整。” [6] “建议删掉《公司法》第12余的有关规定，由公司根据本身的具体情况自行确定其对外投资的数额和比例。” [7]这个累计投资额，是一个产生于立法中而又难以从立法中得到答案的问题，在正在修改的《公司法》或在以后的有关立法、司法解释中应予以回答。
(四)母子公司规定方面的缺陷及立法完善
“由于公司的转投资形成母子公司，子公司常被母公司用作违法或规避法律行为的工具，因此，许多同家都在立法上对母子公司问题做了专门规定，借以限制母公司的不规范行为，保护股东和债权人利益。” [8]但是考察我国《公司法》，就整部法律而言，其规范均围绕一个独立公司而设置，没有涉及到母子公司这一特殊形态；而就整个中国现行法律体系而言，亦无一部规范母子公司的相关法律。“我国《公司法》只对公司对外投资这一行为采取了限制，而未对因公司对外投资而形成的公司与被投资对象之间的法律关系做出详细规定，使得在实践中出现了大量经济纠纷，给司法审判工作造成了困难。”[9]因此，修改的《公司法》应当对这个重要问题做出明确具体的规定，必要时，也可以单独立法，制定一部《母子公司法》亦未尝不可，在其中对这个问题予以规定。
结语
公司转投资行为是一种非常重要的经营行为，是存在于市场经济主体特别是上市公司中普遍现象，对于经济发展意义重大。但是从我国《公司法》10年的实践来看，公司转投资也滋生了不少问题，其产生的负面效应不容忽视。“公司的对外投资行为既是公司的一项法定权利，又必须符合公司及有关各方对自身利益的安全需求”。[10]鉴于这些情况，健全我国《公司法》的相关规定，加强对公司转投资规制是我国《公司法》修改面临的重大课题，完善这方面的规定也能为公司的发展创造良好的法制环境。
参考书目：
[1]俞宏雷.公司转投资的效力及其处理[J].人民司法,2003,(11).46
[2]戴德生.公司转投资的法律问题[J].上海市政法管理干部学院学报,1999,11(4).22
[3]张?旆?公司的经营范围与转投资的法律问题[J],2000,(9):116
[4]李静冰.论公司资产的特殊性及其投资者的权益保护[J].中国法学,1995,(3)
[5]何向亮.论我国公司法上的转投资限制[J].天津商学院学报,2000,20(2).63
[6][7]刘纪鹏.对《公司法》修改的十点建议[A].郭锋.王坚.公司法修改纵横谈[C]. 北京：法律出版社,2001,79-90
[8]论美日上市公司管治制度[J].经济法学、劳动法学.中国人民大学复印资料,1999,(12)36-39
[9][10]陈 巍.限制公司对外投资的利弊分析[A].郭锋.王坚.公司法修改纵横谈[C]. 北京：法律出版社,2001,148_151
作者：王兆华,兰州大学法学院
湖北省武汉市人大常委会
武汉市住宅区物业管理条例
武汉市人民代表大会常务委员会
（1999年7月30日武汉市第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过 1999年9月27日湖北省第九届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准）
第一章 总则
第一条 为了规范本市住宅区物业管理，明确业主、使用人和开发建设单位、物业管理企业的权利与义务，保障住宅区物业合理使用，创造文明、整洁、优美、安全、便利的居住环境，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本市城市规划区内住宅区物业管理适用本条例。
本条例所称住宅区包括住宅小区、住宅组团、中高层住宅楼、高层住宅楼。
第三条 住宅区物业管理，实行业主自治管理与选聘物业管理企业专业管理服务相结合的原则。
第四条 住宅区业主大会选举产生业主委员会。业主委员会代表全体业主，依照本条例规定选聘物业管理企业，对住宅区物业和业主的共同事务进行管理和服务。
开发建设单位依照本条例规定委托物业管理企业进行前期物业管理。
第五条 市房地产行政管理部门是本市物业管理的行政主管部门，负责组织实施本条例。
区房地产行政管理部门是本辖区物业管理的行政管理部门，依照本条例规定对辖区内的物业管理进行管理监督。
本市各级人民政府的其他有关行政管理部门在各自职责范围内，负责做好物业管理有关的工作。
第六条 本市各级人民政府应当制定优惠政策，扶持和促进物业管理向社会化、专业化方向发展。
第二章 前期物业管理与移交
第七条 本条例所称前期物业管理，是指在新建住宅区的业主委员会成立前，开发建设单位委托物业管理企业所进行的物业管理和服务。
第八条 新建住宅区在规划、设计时，应当统筹安排、合理布局物业管理服务的各项设施。
第九条 开发建设单位不得将住宅区共有部分的所有权、使用权单独转让。
第十条 开发建设单位应当与物业管理企业订立前期物业管理服务合同，该合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业订立物业管理服务合同生效时终止。
第十一条 在前期物业管理期间，房屋交付使用前所发生的物业管理费用，由开发建设单位承担；房屋交付使用后所发生的物业管理服务费用，由开发建设单位委托的物业管理企业与业主依照本条例规定的政府指导价格标准约定承担。
第十二条 开发建设单位与买受人订立售房合同时，对前期物业管理事项双方应当有明确约定。
第十三条 开发建设单位必须依照国家和本市规定的保修期限和保修范围承担住宅的保修责任。
开发建设单位在前期物业管理期间，不得使用物业维修专项资金。
第十四条 开发建设单位必须在住宅区业主委员会成立之日起30日内，向房地产行政管理部门提出申请，经审查批准后向业主委员会移交新建住宅区的物业管理用房、物业管理启动资金和下列工程建设档案资料：
（一）住宅区规划图和批准文件；
（二）单体建筑、结构、设备竣工图；
（三）道路及地下管网竣工图；
（四）各种设备的使用说明书、电路示意图；
（五）建筑工程、市政、环保、绿化等相关工程验收资料；
（六）其他必要资料。
第三章 业主自治管理
第十五条 住宅区入住率达到50％以上或者住宅区房屋交付使用满2年时，由所在地的区房地产行政管理部门会同开发建设单位、街道办事处或者镇（乡）人民政府召集第一次业主大会，选举产生业主委员会。
第一次业主大会也可由业主自行组织召开，选举产生业主委员会。
第十六条 出席业主大会的业主所代表的表决权必须超过入住业主的半数方可召开业主大会。每拥有一成套住宅的业主享有一票表决权。
公房出租人可以书面委托承租人出席，业主可以委托代理人出席。公房承租人和其他代理人根据委托的权限享有表决权。
业主委员会由5至15人组成。业主委员会委员在业主中产生；业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中产生。
业主委员会每届任期三年，业主委员会组成人员可以连选连任；不称职的，业主大会可予以撤换。
第十七条 业主委员会每年至少组织召开一次业主大会；经20％以上业主提议，业主委员会应当就所提议题及时召开业主大会。业主大会作出的决定，必须经出席大会的业主所代表的表决权过半数通过。
业主委员会会议由业主委员会主任根据物业管理需要组织召开。业主委员会作出的决定，必须经全体业主委员会组成人员过半数通过。
业主大会和业主委员会作出的决定以及业主大会通过的业主公约，对住宅区内全体业主、使用人具有约束力，不得与法律、法规相抵触。
第十八条 业主大会行使下列职权：
（一）选举、撤换业主委员会委员；
（二）审议并通过业主委员会章程、业主公约和物业管理服务合同；
（三）听取和审查业主委员会的工作报告；
（四）监督业主委员会工作，改变或者撤销业主委员会的决定；
（五）决定物业管理的其他重大事项。
第十九条 业主委员会履行下列职责：
（一）选聘或者解聘物业管理企业，代表业主与物业管理企业订立物业管理服务合同，物业管理服务合同经业主大会通过后生效；
（二）依照本条例的规定筹集、使用和管理物业维修专项资金，并向业主大会提交物业维修专项资金审计结果的报告；
（三）审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、物业共有部分的维修计划、财务预算和决算；
（四）听取业主、使用人的意见或者建议，监督和支持物业管理企业的管理服务活动；
（五）督促业主公约的实施；
（六）向业主大会报告物业管理的实施情况和物业维修专项资金的使用情况，接受业主监督；
（七）业主大会赋予的其他职责。
第二十条 选聘物业管理企业通过招标等方式进行。参与前期物业管理的企业在同等条件下有优先受聘资格。
第二十一条 业主大会选举产生的业主委员会委员名单，审议通过的业主委员会章程、业主公约，由业主委员会报所在地的区房地产行政管理部门备案。
第四章 物业管理企业
第二十二条 市房地产行政管理部门按注册资金、人员素质、专业管理年限、经营业绩对物业管理企业划分资质等级，实行资质管理制度。
物业管理企业在领取营业执照后60日内，经所在地的区房地产行政管理部门审查，市房地产行政管理部门批准，取得物业管理资质证书，并按照相应资质等级从事物业管理服务。法律、法规及国家另有规定的，从其规定。
国家规定必须持证上岗的物业管理人员须经市房地产行政管理部门组织的专业考核，取得岗位证书后方可上岗。
第二十三条 被选聘的物业管理企业应当与业主委员会订立物业管理服务合同。
物业管理服务合同应当载明委托管理服务的事项、要求与标准，管理服务的期限与权限，管理服务的费用，合同的权利义务终止条件，违约责任等内容。
物业管理企业自物业管理服务合同生效之日起15日内，将物业管理服务合同报住宅区所在地的区房地产行政管理部门备案。
第二十四条 物业管理企业从事下列物业管理服务事项：
（一）住宅区共有部分的使用管理、维修养护和更新；
（二）房屋共用设施中水泵、电梯等设备的运行服务；
（三）绿化养护；
（四）治安防范服务；
（五）清扫、保洁服务；
（六）车辆进出和停放的管理；
（七）按照业主、使用人要求，及时提供房屋自用部位、自用设备的应急维修服务；
（八）物业维修专项资金的帐务管理；
（九）住宅区工程建设和维修档案资料的保管；
（十）其他物业管理服务事项。
第二十五条 物业管理企业从事物业管理服务必须遵守下列规定：
（一）按照国家、省和本市规定的管理、服务技术标准和规范以及物业管理服务合同的约定，实施物业管理服务；
（二）将物业使用、维护的要求和注意事项以及法律、法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人；
（三）定期对住宅区共有部分进行养护、维修；发现物业损坏或者接到物业报修，及时进行维修；
（四）定期向业主委员会报告物业管理实施情况和物业管理费用收支情况；
（五）听取业主委员会和业主、使用人的意见或者建议，不断改进和完善物业管理服务；
（六）设立投诉电话，全天24小时值守，经常对住宅区进行全面巡视、检查，对违反物业管理规定的行为，予以劝阻、制止，并向业主委员会或者有关行政管理部门报告。
第二十六条 物业管理企业应当配合有关部门和组织做好与住宅区物业管理服务事项相关的工作。
第二十七条 物业管理企业应当自物业管理服务合同终止或者解除之日起30日内，向业主委员会结清财物，移交物业管理用房和有关资料，并报所在地的区房地产行政管理部门备案。
第五章 物业使用与维护
第二十八条 物业使用与维护应当遵守城市规划、房地产、环境保护、市容环卫、园林绿化、市政、治安、消防等有关法律、法规的管理规定。
第二十九条 在住宅区物业使用中禁止下列行为：
（一）损坏房屋承重结构或者超负荷使用房屋；
（二）擅自改变房屋用途或者改变房屋外貌；
（三）占用、损坏住宅区共有部分，擅自移装房屋共用设施；
（四）乱抛乱倒垃圾，乱堆杂物；
（五）排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声；
（六）利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动；
（七）不按照指定地点停放车辆；
（八）法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。
业主委员会和物业管理企业对住宅区内发生的前款所列行为，有权予以劝阻、制止；对物业造成损坏的，有权要求行为人恢复原状或者依法赔偿损失。
第三十条 业主、使用人装修房屋，应当事先告知物业管理企业，遵守业主公约，并符合房屋使用规范的要求。
第三十一条 住宅区物业除属人为损坏的由行为人承担维修责任外，房屋自用部位和自用设备的维修责任由业主个人承担；房屋共用部位、共用设施的维修责任由本栋房屋的全体业主共同承担；住宅区公用设施的维修责任由住宅区的全体业主共同承担。
前款规定的物业维修，由物业管理企业按照物业管理服务合同的约定实施。
第三十二条 房屋共用部位、共用设施维修时，相关业主应当予以配合。因相关业主阻挠维修造成其他业主财产损失的，行为人应当负责赔偿。
因物业维修、装修等行为造成房屋共用部位、共用设施损坏或者造成相关业主的房屋自用部位、自用设备损坏及其他财产损失的，行为人应当承担修复或者赔偿责任。
第三十三条 业主、使用人设置、使用自用设施、设备可能危害房屋安全及公共安全的，物业管理企业应当责令其及时消除隐患；拒不消除的，由业主委员会委托物业管理企业代为消除，其费用由该业主、使用人承担。
第三十四条 住宅区内由相关专业管理机构管理的设施，可以委托具备条件的物业管理企业统一管理和维修养护。管理和维修养护费用由相关专业管理机构按照规定支付。
第三十五条 任何单位和个人在住宅区内进行管线等施工，应当按照规定报有关部门审批，并与业主委员会或其委托的物业管理企业签订协议，施工后，按协议恢复原状或者赔偿损失。
第三十六条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当征得相关业主、业主委员会和其委托的物业管理企业的书面同意，方可向有关行政管理部门办理审批手续；经批准的，应当与业主委员会或其委托的物业管理企业签订协议，并支付设置费用。
第六章 物业管理用房与费用
第三十七条 开发建设单位在移交住宅区时，分别按照住宅区总建筑面积2‰、3‰的比例向业主委员会无偿提供物业管理办公用房和按综合成本价提供物业管理经营用房。物业管理办公用房和经营用房的产权属住宅区全体业主共同所有，由业主委员会提供给物业管理企业有偿使用，
住宅区物业管理办公用房、经营用房的租金和利用物业设置广告等所得收益的使用由业主大会决定。
第三十八条 物业管理费用由物业管理服务费和物业维修专项资金构成。
第三十九条 物业管理服务费包括综合管理服务费、车辆管理服务费和特约服务费。
综合管理服务费和车辆管理服务费由市物价行政管理部门会同市房地产行政管理部门，依照《中华人民共和国价格法》的有关规定，按照普通建设标准和高标准对住宅小区、住宅组团、中高层住宅楼、高层住宅楼分类制定全市统一的指导价。指导价应当根据合理、质价相符、与社会经
济发展水平相适应的原则确定，并必须经过听证程序。
综合管理服务费和车辆管理服务费具体标准由业主委员会与物业管理企业参照政府指导价格协商确定。
特约服务费由业主、使用人与物业管理企业协商确定。
第四十条 物业维修专项资金由下列资金构成：
（一）开发建设单位移交住宅区时，按照住宅区总规模建安造价的1．5％（配置有电梯的住宅楼，按照建安造价的2．5％）向业主委员会提供的物业管理启动资金；
（二）住宅区内公有住房的出售单位和买受人按照规定交纳的物业维修基金；
（三）按照国家有关规定筹集的其他物业维修资金。
物业维修专项资金必须以业主委员会为单位开设专户，专项储存，按栋立帐，其中由个人出资部分核算到业主，并由区级以上房地产行政管理部门负责监管，专项用于住宅区共有部分的维修。物业维修专项资金不足时，分别由住宅区内全体业主和整栋房屋全体业主按照各自拥有的房屋
建筑面积比例共同承担。
第四十一条 物业管理企业应当向业主、使用人提供质价相符的服务，依照本条例规定和物业管理服务合同的约定据实收取物业管理服务费，其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。
业主应当按时、足额交纳物业管理服务费；公房出租人或者业主将房屋出租的，应与承租人就物业管理服务费的交纳签订书面协议。
第四十二条 房屋权属发生转移，原业主交纳的有关物业管理费用不予清退，由原业主与受让人协商清算。
第四十三条 物业管理服务收费应当明码标价，挂牌公布服务内容、收费项目、标准和收支情况，接受物价等行政管理部门和业主、使用人的监督。
第七章 法律责任
第四十四条 有下列行为之一的，由房地产行政管理部门予以处罚：
（一）物业管理企业未取得资质证书从事物业管理服务的，责令停止违法行为，没收违法所得，并处以5000元以上40000元以下罚款。
（二）物业管理企业违反资质等级规定承接物业管理服务项目，或者提供的管理服务达不到资质规定要求的，责令限期改正；逾期未改的，处以5000元以上20000元以下罚款；情节严重的，降低资质等级或者吊销资质证书。
（三）物业管理企业聘用无岗位证书的管理人员，或者订立、终止、解除物业管理服务合同未按规定结清财物，移交房屋和有关资料并报房地产行政管理部门备案的，责令限期改正；逾期未改的，处以1000元以上3000元以下罚款；情节严重的，降低资质等级或者吊销资质证书
。
（四）物业管理企业擅自改变物业维修专项资金、住宅区公用设施、物业管理用房用途的，责令改正，并处以2000元以上20000元以下罚款；情节严重的，吊销资质证书。
（五）开发建设单位不按照规定移交工程建设档案资料的，责令限期移交；逾期不移交的，处以5000元以上20000元下罚款。
（六）开发建设单位不按照规定提供物业管理启动资金或者物业管理用房的，责令限期履行；拒不履行的，依法强制履行，并分别按照应当提供的资金或者物业管理用房销售价格的2倍处以罚款。
（七）开发建设单位单独转让住宅区共有部分、物业管理企业擅自占有住宅区共有部分用于经营的，没收违法所得，责令限期改正，并处以违法所得1倍罚款。
（八）占用、损坏住宅区共有部分，擅自改变房屋用途或者改变房屋外貌，损坏房屋承重结构或者超负荷使用房屋的，责令限期改正；情节严重的，处以1000元以上10000元以下罚款。
（九）单位和个人未按照规定签订协议，擅自在住宅区内进行管线等施工的，责令限期改正，并处以10000元以上30000元以下罚款。
第四十五条 违反本条例其他有关规定的，由有关行政管理部门依法处理。
第四十六条 开发建设单位、物业管理企业、业主和使用人违反合同的约定，应当承担相应的违约责任；造成损失的，应当承担赔偿责任。
第四十七条 业主、使用人不依照本条例规定交纳有关费用的，业主委员会应当协助物业管理企业催其交纳；逾期仍不交纳的，由物业管理企业按照物业管理服务合同的约定加收违约金。
第四十八条 发生物业服务和物业收费争议，当事人可以协商解决，可以向房地产、物价等行政管理部门和消费者协会申请调解，也可以依法申请仲裁或者向人民法院提出诉讼。
第四十九条 房地产行政管理部门和其他有关行政管理部门工作人员应当认真执行本条例；玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或者上级行政主管部门给予行政处分；给物业管理企业或者业主、使用人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章 附则
第五十条 本条例中有关用语的含义为：
（一）住宅区物业，是指住宅区内已建成并投入使用的各类房屋及其相关的设备、设施和场地；
（二）业主，是指物业的所有权人；
（三）使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人；
（四）共有部分，是指住宅区公用设施、房屋共用部位、房屋共用设施；
住宅区公用设施，是指住宅区内业主共同使用的道路、供（排）水管道、窨井、化粪池、垃圾箱、照明路灯、室外泵房、绿地、庭院景点等设施；
房屋共用部位，是指整栋房屋业主共同使用的楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电梯机房、走廊、门厅、传达室、内天井和房屋承重结构以及屋面、外墙面、走廊墙面等部位；
房屋共用设施，是指整栋房屋业主共同使用的水箱、水泵、上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、公共天线、电梯、避雷装置和消防器具等设施设备。
（五）住宅小区，是指建筑用地在2万平方米以上规模，基础设施配套比较齐全的居民生活区；
（六）住宅组团，是指建筑用地在1万平方米以上规模，并有基本配套设施的居民生活区；
（七）中高层住宅楼，是指住宅层数在7至9层，并有电梯等基本配套设施的住宅楼；
（八）高层住宅楼，是指住宅层数在10层以上，并有电梯等基本配套设施的住宅楼。
第五十一条 开发建设单位与物业管理企业订立的前期物业管理服务合同和业主委员会与物业管理企业订立的物业管理服务合同文本，由市房地产行政管理部门统一印制。
第五十二条 其他物业的管理，可以参照本条例的规定执行。
第五十三条 本条例的具体应用问题由市人民政府负责解释。
第五十四条 本条例自公布之日起施行。
1999年10月30日
王兆华（兰州大学法学院2002级硕士研究生）
内容提要： 我国《公司法》在转投资方面存在重大缺陷：转投资的对象规定的过于狭窄；转投资的形式方面缺乏对债权投资的规定；在转投资的数额计算方面规定的有待明确；对转投资形成的母子公司的也缺乏法律规制。在我国市场经济还不完善，经济快速发展的大环境下，健全转投资方面的法律缺陷对于促进经济发展，维护正常的经济秩序以及为公司的发展创造良好的法制环境都有着重大的意义。
关键词：转投资对象；债权；公司净资产；母子公司
“公司转投资是指公司作为投资主体，以公司法人财产作为对另一企业的出资，从而使本公司成为另一企业成员的行为。” [1] 我国《公司法》对转投资规定在第12条，与其它国家、地区而言，《公司法》对公司转投资问题，采取了严格、单向限制的态度。“公司转投资行为对于鼓励企业经营多元化与自由化、增加投资渠道、有效运用资本有着积极意义，它已成为企业间相互联合的一种特别重要的手段” [2]，但是转投资也会引发诸如虚增资本、实质性减资、董监事滥权、母公司不规范行为等法律问题，为确保股东和债权人利益，各国公司法一般都对转投资行为予以一定的限制，我国《公司法》亦做了一些规定，但是很不完善，可操作性不强。本文拟结合我国《公司法》有关规定，对在转投资对象、转投资形式、投资额计算问题、母子公司问题等方面存在立法缺陷加以探讨，提出笔者立法建议。
（一）转投资对象方面的缺陷及立法完善
我国《公司法》第12条第l款规定公司可以向其他有限责任公司、股份有限公司投资，从立法者本意来看，这一规定旨在禁止公司成为其他经济组织中承担无限责任的成员或股东，因为其他经济组织中承担无限责任的成员或股东在该经济组织的资产不足清偿债务时，须负连带责任，这会给股东和债权入的权益带来不利影响。然而，这里就存在一个问题；是否公司转投资对象只能限于有限责任公司和股份有限公司？回答是否定的。在当前我国的现实经济生活中，企业法人以公司企业法人和非公司企业法人两类形式行在，公司企业法人包括有限责任公司和股份有限公司，其股东承担的是有限责任，这是毫无疑问的，非公司企业法人，主要是指全民所有制企业法人、集体所有制企业法人、中外合资经营企业法人、中外合作经营企业法人和外资企业法人。按照《民法通则》的规定，全民所有制企业法人以国家授予它经营管理的财产承担民事责任；集体所有制企业法人以企业所有的财产承担民事责任；中外合资经营企业法人、中外合作经营企业法人和外资企业法人以企业所有的财产承担民事责任，法律另有规定的除外。由此可见，非公司企业法人的投资者对所投资的企业也承担有限责任。因此，《公司法》将转投资的对象只限于有限责任公司和股份有限公司是不合理的，而应当包括全民所有制企业法人、集体所有制企业法人、中外合资经营企业法人、中外合作经营企业法人和外资企业法人。“实际上，公司的转投资应当扩大到全社会的范围内，不仅可以投资到公司，还可以投资到非公司的企业、事业单位等。从而扩大公司的投资渠道，鼓励公司的多元经营，促进全社会的经济繁荣。” [3]
(二)转投资形式方面的缺陷及立法完善
对这一问题的规定，见《公司法》第12条第1款，该款规定：公司可以向其他有限责任公司、股份有限公司投资，并以该出资额为限对所投资公司承担责任。这一规定，恰与《公司法》第3条关于投资和股东责任的规定是一致的，因此，《公司法》此处规定的转投资，仅指股权投资而不包括债权投资，这就意味着我国《公司法》对转投资行为所设置的限制仅针对股权形式的转投资而不针对债权形式的转投资，即债权形式的转投资不受限制。这一种情形显然是不合理的，果真如此，其危害是很大的。因为现实生活中大量的公司转投资是以债权投资的形式表现出来的，如果对其不加以任何限制，则债权投资的不断膨胀同样可以导致公司资产的虚化，从而影响股东和债权人的利益。因此，对公司债权投资不加限制，违背了《公司法》的基本原则。在修改《公司法》时或在有关的立法与司法解释中，应明确规定公司转投资包括股权投资与债权投资两种形式，并对债权投资的限额做出合理的规定。
(三)转投资限额计算问题的缺陷及立法完善
根据《公司法》第12条第2款的规定，除国务院规定的投资公司与控股公司外，对一般公司而言，其转投资以所累计投资额不得越过本公司净资产的百分之五十为限。“公司用以经营的资产，不完全是由股东投资所形成的资产，同时也包括由债权人投资而形成的那一部分资产。无论是股东的投资还是债权人的投资，在帐面上都等于公司资产。” [4]由此引出一个问题，公司无形资产是否包括在公司净资产内，如何确定？而且公司净资产是一变量，经常发生变动，难以掌握。“可见，以资产净值作为限制投资额度的基数的实际意义不大，因为一般公司都可采取某种合法手段规避此种限制。况且，以净资产值的百分之五十为限的根据是什么?” [5]因此，这样限制的合理性是令人怀疑的 。 “《公司法》第12条规定，公司对外‘累计投资额不得超过本公司净资产的50％’，这一条款严重制约以投资主体形成为标志的现代企业法人制度的建立，极不利于通过资本市场实现企业组织结构的调整。” [6] “建议删掉《公司法》第12余的有关规定，由公司根据本身的具体情况自行确定其对外投资的数额和比例。” [7]这个累计投资额，是一个产生于立法中而又难以从立法中得到答案的问题，在正在修改的《公司法》或在以后的有关立法、司法解释中应予以回答。
(四)母子公司规定方面的缺陷及立法完善
“由于公司的转投资形成母子公司，子公司常被母公司用作违法或规避法律行为的工具，因此，许多同家都在立法上对母子公司问题做了专门规定，借以限制母公司的不规范行为，保护股东和债权人利益。” [8]但是考察我国《公司法》，就整部法律而言，其规范均围绕一个独立公司而设置，没有涉及到母子公司这一特殊形态；而就整个中国现行法律体系而言，亦无一部规范母子公司的相关法律。“我国《公司法》只对公司对外投资这一行为采取了限制，而未对因公司对外投资而形成的公司与被投资对象之间的法律关系做出详细规定，使得在实践中出现了大量经济纠纷，给司法审判工作造成了困难。”[9]因此，修改的《公司法》应当对这个重要问题做出明确具体的规定，必要时，也可以单独立法，制定一部《母子公司法》亦未尝不可，在其中对这个问题予以规定。
结语
公司转投资行为是一种非常重要的经营行为，是存在于市场经济主体特别是上市公司中普遍现象，对于经济发展意义重大。但是从我国《公司法》10年的实践来看，公司转投资也滋生了不少问题，其产生的负面效应不容忽视。“公司的对外投资行为既是公司的一项法定权利，又必须符合公司及有关各方对自身利益的安全需求”。[10]鉴于这些情况，健全我国《公司法》的相关规定，加强对公司转投资规制是我国《公司法》修改面临的重大课题，完善这方面的规定也能为公司的发展创造良好的法制环境。
参考书目：
[1]俞宏雷.公司转投资的效力及其处理[J].人民司法,2003,(11).46
[2]戴德生.公司转投资的法律问题[J].上海市政法管理干部学院学报,1999,11(4).22
[3]张?旆?公司的经营范围与转投资的法律问题[J],2000,(9):116
[4]李静冰.论公司资产的特殊性及其投资者的权益保护[J].中国法学,1995,(3)
[5]何向亮.论我国公司法上的转投资限制[J].天津商学院学报,2000,20(2).63
[6][7]刘纪鹏.对《公司法》修改的十点建议[A].郭锋.王坚.公司法修改纵横谈[C]. 北京：法律出版社,2001,79-90
[8]论美日上市公司管治制度[J].经济法学、劳动法学.中国人民大学复印资料,1999,(12)36-39
[9][10]陈 巍.限制公司对外投资的利弊分析[A].郭锋.王坚.公司法修改纵横谈[C]. 北京：法律出版社,2001,148_151
作者：王兆华,兰州大学法学院
武汉市住宅区物业管理条例
武汉市住宅区物业管理条例
武汉市人民代表大会常务委员会
（1999年7月30日武汉市第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过 1999年9月27日湖北省第九届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准）
第一章 总则
第一条 为了规范本市住宅区物业管理，明确业主、使用人和开发建设单位、物业管理企业的权利与义务，保障住宅区物业合理使用，创造文明、整洁、优美、安全、便利的居住环境，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本市城市规划区内住宅区物业管理适用本条例。
本条例所称住宅区包括住宅小区、住宅组团、中高层住宅楼、高层住宅楼。
第三条 住宅区物业管理，实行业主自治管理与选聘物业管理企业专业管理服务相结合的原则。
第四条 住宅区业主大会选举产生业主委员会。业主委员会代表全体业主，依照本条例规定选聘物业管理企业，对住宅区物业和业主的共同事务进行管理和服务。
开发建设单位依照本条例规定委托物业管理企业进行前期物业管理。
第五条 市房地产行政管理部门是本市物业管理的行政主管部门，负责组织实施本条例。
区房地产行政管理部门是本辖区物业管理的行政管理部门，依照本条例规定对辖区内的物业管理进行管理监督。
本市各级人民政府的其他有关行政管理部门在各自职责范围内，负责做好物业管理有关的工作。
第六条 本市各级人民政府应当制定优惠政策，扶持和促进物业管理向社会化、专业化方向发展。
第二章 前期物业管理与移交
第七条 本条例所称前期物业管理，是指在新建住宅区的业主委员会成立前，开发建设单位委托物业管理企业所进行的物业管理和服务。
第八条 新建住宅区在规划、设计时，应当统筹安排、合理布局物业管理服务的各项设施。
第九条 开发建设单位不得将住宅区共有部分的所有权、使用权单独转让。
第十条 开发建设单位应当与物业管理企业订立前期物业管理服务合同，该合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业订立物业管理服务合同生效时终止。
第十一条 在前期物业管理期间，房屋交付使用前所发生的物业管理费用，由开发建设单位承担；房屋交付使用后所发生的物业管理服务费用，由开发建设单位委托的物业管理企业与业主依照本条例规定的政府指导价格标准约定承担。
第十二条 开发建设单位与买受人订立售房合同时，对前期物业管理事项双方应当有明确约定。
第十三条 开发建设单位必须依照国家和本市规定的保修期限和保修范围承担住宅的保修责任。
开发建设单位在前期物业管理期间，不得使用物业维修专项资金。
第十四条 开发建设单位必须在住宅区业主委员会成立之日起30日内，向房地产行政管理部门提出申请，经审查批准后向业主委员会移交新建住宅区的物业管理用房、物业管理启动资金和下列工程建设档案资料：
（一）住宅区规划图和批准文件；
（二）单体建筑、结构、设备竣工图；
（三）道路及地下管网竣工图；
（四）各种设备的使用说明书、电路示意图；
（五）建筑工程、市政、环保、绿化等相关工程验收资料；
（六）其他必要资料。
第三章 业主自治管理
第十五条 住宅区入住率达到50％以上或者住宅区房屋交付使用满2年时，由所在地的区房地产行政管理部门会同开发建设单位、街道办事处或者镇（乡）人民政府召集第一次业主大会，选举产生业主委员会。
第一次业主大会也可由业主自行组织召开，选举产生业主委员会。
第十六条 出席业主大会的业主所代表的表决权必须超过入住业主的半数方可召开业主大会。每拥有一成套住宅的业主享有一票表决权。
公房出租人可以书面委托承租人出席，业主可以委托代理人出席。公房承租人和其他代理人根据委托的权限享有表决权。
业主委员会由5至15人组成。业主委员会委员在业主中产生；业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中产生。
业主委员会每届任期三年，业主委员会组成人员可以连选连任；不称职的，业主大会可予以撤换。
第十七条 业主委员会每年至少组织召开一次业主大会；经20％以上业主提议，业主委员会应当就所提议题及时召开业主大会。业主大会作出的决定，必须经出席大会的业主所代表的表决权过半数通过。
业主委员会会议由业主委员会主任根据物业管理需要组织召开。业主委员会作出的决定，必须经全体业主委员会组成人员过半数通过。
业主大会和业主委员会作出的决定以及业主大会通过的业主公约，对住宅区内全体业主、使用人具有约束力，不得与法律、法规相抵触。
第十八条 业主大会行使下列职权：
（一）选举、撤换业主委员会委员；
（二）审议并通过业主委员会章程、业主公约和物业管理服务合同；
（三）听取和审查业主委员会的工作报告；
（四）监督业主委员会工作，改变或者撤销业主委员会的决定；
（五）决定物业管理的其他重大事项。
第十九条 业主委员会履行下列职责：
（一）选聘或者解聘物业管理企业，代表业主与物业管理企业订立物业管理服务合同，物业管理服务合同经业主大会通过后生效；
（二）依照本条例的规定筹集、使用和管理物业维修专项资金，并向业主大会提交物业维修专项资金审计结果的报告；
（三）审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、物业共有部分的维修计划、财务预算和决算；
（四）听取业主、使用人的意见或者建议，监督和支持物业管理企业的管理服务活动；
（五）督促业主公约的实施；
（六）向业主大会报告物业管理的实施情况和物业维修专项资金的使用情况，接受业主监督；
（七）业主大会赋予的其他职责。
第二十条 选聘物业管理企业通过招标等方式进行。参与前期物业管理的企业在同等条件下有优先受聘资格。
第二十一条 业主大会选举产生的业主委员会委员名单，审议通过的业主委员会章程、业主公约，由业主委员会报所在地的区房地产行政管理部门备案。
第四章 物业管理企业
第二十二条 市房地产行政管理部门按注册资金、人员素质、专业管理年限、经营业绩对物业管理企业划分资质等级，实行资质管理制度。
物业管理企业在领取营业执照后60日内，经所在地的区房地产行政管理部门审查，市房地产行政管理部门批准，取得物业管理资质证书，并按照相应资质等级从事物业管理服务。法律、法规及国家另有规定的，从其规定。
国家规定必须持证上岗的物业管理人员须经市房地产行政管理部门组织的专业考核，取得岗位证书后方可上岗。
第二十三条 被选聘的物业管理企业应当与业主委员会订立物业管理服务合同。
物业管理服务合同应当载明委托管理服务的事项、要求与标准，管理服务的期限与权限，管理服务的费用，合同的权利义务终止条件，违约责任等内容。
物业管理企业自物业管理服务合同生效之日起15日内，将物业管理服务合同报住宅区所在地的区房地产行政管理部门备案。
第二十四条 物业管理企业从事下列物业管理服务事项：
（一）住宅区共有部分的使用管理、维修养护和更新；
（二）房屋共用设施中水泵、电梯等设备的运行服务；
（三）绿化养护；
（四）治安防范服务；
（五）清扫、保洁服务；
（六）车辆进出和停放的管理；
（七）按照业主、使用人要求，及时提供房屋自用部位、自用设备的应急维修服务；
（八）物业维修专项资金的帐务管理；
（九）住宅区工程建设和维修档案资料的保管；
（十）其他物业管理服务事项。
第二十五条 物业管理企业从事物业管理服务必须遵守下列规定：
（一）按照国家、省和本市规定的管理、服务技术标准和规范以及物业管理服务合同的约定，实施物业管理服务；
（二）将物业使用、维护的要求和注意事项以及法律、法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人；
（三）定期对住宅区共有部分进行养护、维修；发现物业损坏或者接到物业报修，及时进行维修；
（四）定期向业主委员会报告物业管理实施情况和物业管理费用收支情况；
（五）听取业主委员会和业主、使用人的意见或者建议，不断改进和完善物业管理服务；
（六）设立投诉电话，全天24小时值守，经常对住宅区进行全面巡视、检查，对违反物业管理规定的行为，予以劝阻、制止，并向业主委员会或者有关行政管理部门报告。
第二十六条 物业管理企业应当配合有关部门和组织做好与住宅区物业管理服务事项相关的工作。
第二十七条 物业管理企业应当自物业管理服务合同终止或者解除之日起30日内，向业主委员会结清财物，移交物业管理用房和有关资料，并报所在地的区房地产行政管理部门备案。
第五章 物业使用与维护
第二十八条 物业使用与维护应当遵守城市规划、房地产、环境保护、市容环卫、园林绿化、市政、治安、消防等有关法律、法规的管理规定。
第二十九条 在住宅区物业使用中禁止下列行为：
（一）损坏房屋承重结构或者超负荷使用房屋；
（二）擅自改变房屋用途或者改变房屋外貌；
（三）占用、损坏住宅区共有部分，擅自移装房屋共用设施；
（四）乱抛乱倒垃圾，乱堆杂物；
（五）排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声；
（六）利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动；
（七）不按照指定地点停放车辆；
（八）法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。
业主委员会和物业管理企业对住宅区内发生的前款所列行为，有权予以劝阻、制止；对物业造成损坏的，有权要求行为人恢复原状或者依法赔偿损失。
第三十条 业主、使用人装修房屋，应当事先告知物业管理企业，遵守业主公约，并符合房屋使用规范的要求。
第三十一条 住宅区物业除属人为损坏的由行为人承担维修责任外，房屋自用部位和自用设备的维修责任由业主个人承担；房屋共用部位、共用设施的维修责任由本栋房屋的全体业主共同承担；住宅区公用设施的维修责任由住宅区的全体业主共同承担。
前款规定的物业维修，由物业管理企业按照物业管理服务合同的约定实施。
第三十二条 房屋共用部位、共用设施维修时，相关业主应当予以配合。因相关业主阻挠维修造成其他业主财产损失的，行为人应当负责赔偿。
因物业维修、装修等行为造成房屋共用部位、共用设施损坏或者造成相关业主的房屋自用部位、自用设备损坏及其他财产损失的，行为人应当承担修复或者赔偿责任。
第三十三条 业主、使用人设置、使用自用设施、设备可能危害房屋安全及公共安全的，物业管理企业应当责令其及时消除隐患；拒不消除的，由业主委员会委托物业管理企业代为消除，其费用由该业主、使用人承担。
第三十四条 住宅区内由相关专业管理机构管理的设施，可以委托具备条件的物业管理企业统一管理和维修养护。管理和维修养护费用由相关专业管理机构按照规定支付。
第三十五条 任何单位和个人在住宅区内进行管线等施工，应当按照规定报有关部门审批，并与业主委员会或其委托的物业管理企业签订协议，施工后，按协议恢复原状或者赔偿损失。
第三十六条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当征得相关业主、业主委员会和其委托的物业管理企业的书面同意，方可向有关行政管理部门办理审批手续；经批准的，应当与业主委员会或其委托的物业管理企业签订协议，并支付设置费用。
第六章 物业管理用房与费用
第三十七条 开发建设单位在移交住宅区时，分别按照住宅区总建筑面积2‰、3‰的比例向业主委员会无偿提供物业管理办公用房和按综合成本价提供物业管理经营用房。物业管理办公用房和经营用房的产权属住宅区全体业主共同所有，由业主委员会提供给物业管理企业有偿使用，
住宅区物业管理办公用房、经营用房的租金和利用物业设置广告等所得收益的使用由业主大会决定。
第三十八条 物业管理费用由物业管理服务费和物业维修专项资金构成。
第三十九条 物业管理服务费包括综合管理服务费、车辆管理服务费和特约服务费。
综合管理服务费和车辆管理服务费由市物价行政管理部门会同市房地产行政管理部门，依照《中华人民共和国价格法》的有关规定，按照普通建设标准和高标准对住宅小区、住宅组团、中高层住宅楼、高层住宅楼分类制定全市统一的指导价。指导价应当根据合理、质价相符、与社会经
济发展水平相适应的原则确定，并必须经过听证程序。
综合管理服务费和车辆管理服务费具体标准由业主委员会与物业管理企业参照政府指导价格协商确定。
特约服务费由业主、使用人与物业管理企业协商确定。
第四十条 物业维修专项资金由下列资金构成：
（一）开发建设单位移交住宅区时，按照住宅区总规模建安造价的1．5％（配置有电梯的住宅楼，按照建安造价的2．5％）向业主委员会提供的物业管理启动资金；
（二）住宅区内公有住房的出售单位和买受人按照规定交纳的物业维修基金；
（三）按照国家有关规定筹集的其他物业维修资金。
物业维修专项资金必须以业主委员会为单位开设专户，专项储存，按栋立帐，其中由个人出资部分核算到业主，并由区级以上房地产行政管理部门负责监管，专项用于住宅区共有部分的维修。物业维修专项资金不足时，分别由住宅区内全体业主和整栋房屋全体业主按照各自拥有的房屋
建筑面积比例共同承担。
第四十一条 物业管理企业应当向业主、使用人提供质价相符的服务，依照本条例规定和物业管理服务合同的约定据实收取物业管理服务费，其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。
业主应当按时、足额交纳物业管理服务费；公房出租人或者业主将房屋出租的，应与承租人就物业管理服务费的交纳签订书面协议。
第四十二条 房屋权属发生转移，原业主交纳的有关物业管理费用不予清退，由原业主与受让人协商清算。
第四十三条 物业管理服务收费应当明码标价，挂牌公布服务内容、收费项目、标准和收支情况，接受物价等行政管理部门和业主、使用人的监督。
第七章 法律责任
第四十四条 有下列行为之一的，由房地产行政管理部门予以处罚：
（一）物业管理企业未取得资质证书从事物业管理服务的，责令停止违法行为，没收违法所得，并处以5000元以上40000元以下罚款。
（二）物业管理企业违反资质等级规定承接物业管理服务项目，或者提供的管理服务达不到资质规定要求的，责令限期改正；逾期未改的，处以5000元以上20000元以下罚款；情节严重的，降低资质等级或者吊销资质证书。
（三）物业管理企业聘用无岗位证书的管理人员，或者订立、终止、解除物业管理服务合同未按规定结清财物，移交房屋和有关资料并报房地产行政管理部门备案的，责令限期改正；逾期未改的，处以1000元以上3000元以下罚款；情节严重的，降低资质等级或者吊销资质证书
。
（四）物业管理企业擅自改变物业维修专项资金、住宅区公用设施、物业管理用房用途的，责令改正，并处以2000元以上20000元以下罚款；情节严重的，吊销资质证书。
（五）开发建设单位不按照规定移交工程建设档案资料的，责令限期移交；逾期不移交的，处以5000元以上20000元下罚款。
（六）开发建设单位不按照规定提供物业管理启动资金或者物业管理用房的，责令限期履行；拒不履行的，依法强制履行，并分别按照应当提供的资金或者物业管理用房销售价格的2倍处以罚款。
（七）开发建设单位单独转让住宅区共有部分、物业管理企业擅自占有住宅区共有部分用于经营的，没收违法所得，责令限期改正，并处以违法所得1倍罚款。
（八）占用、损坏住宅区共有部分，擅自改变房屋用途或者改变房屋外貌，损坏房屋承重结构或者超负荷使用房屋的，责令限期改正；情节严重的，处以1000元以上10000元以下罚款。
（九）单位和个人未按照规定签订协议，擅自在住宅区内进行管线等施工的，责令限期改正，并处以10000元以上30000元以下罚款。
第四十五条 违反本条例其他有关规定的，由有关行政管理部门依法处理。
第四十六条 开发建设单位、物业管理企业、业主和使用人违反合同的约定，应当承担相应的违约责任；造成损失的，应当承担赔偿责任。
第四十七条 业主、使用人不依照本条例规定交纳有关费用的，业主委员会应当协助物业管理企业催其交纳；逾期仍不交纳的，由物业管理企业按照物业管理服务合同的约定加收违约金。
第四十八条 发生物业服务和物业收费争议，当事人可以协商解决，可以向房地产、物价等行政管理部门和消费者协会申请调解，也可以依法申请仲裁或者向人民法院提出诉讼。
第四十九条 房地产行政管理部门和其他有关行政管理部门工作人员应当认真执行本条例；玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或者上级行政主管部门给予行政处分；给物业管理企业或者业主、使用人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章 附则
第五十条 本条例中有关用语的含义为：
（一）住宅区物业，是指住宅区内已建成并投入使用的各类房屋及其相关的设备、设施和场地；
（二）业主，是指物业的所有权人；
（三）使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人；
（四）共有部分，是指住宅区公用设施、房屋共用部位、房屋共用设施；
住宅区公用设施，是指住宅区内业主共同使用的道路、供（排）水管道、窨井、化粪池、垃圾箱、照明路灯、室外泵房、绿地、庭院景点等设施；
房屋共用部位，是指整栋房屋业主共同使用的楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电梯机房、走廊、门厅、传达室、内天井和房屋承重结构以及屋面、外墙面、走廊墙面等部位；
房屋共用设施，是指整栋房屋业主共同使用的水箱、水泵、上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、公共天线、电梯、避雷装置和消防器具等设施设备。
（五）住宅小区，是指建筑用地在2万平方米以上规模，基础设施配套比较齐全的居民生活区；
（六）住宅组团，是指建筑用地在1万平方米以上规模，并有基本配套设施的居民生活区；
（七）中高层住宅楼，是指住宅层数在7至9层，并有电梯等基本配套设施的住宅楼；
（八）高层住宅楼，是指住宅层数在10层以上，并有电梯等基本配套设施的住宅楼。
第五十一条 开发建设单位与物业管理企业订立的前期物业管理服务合同和业主委员会与物业管理企业订立的物业管理服务合同文本，由市房地产行政管理部门统一印制。
第五十二条 其他物业的管理，可以参照本条例的规定执行。
第五十三条 本条例的具体应用问题由市人民政府负责解释。
第五十四条 本条例自公布之日起施行。
1999年10月30日
