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关于逾期交房/逾期办证违约责任的诉讼时效问题的不同观点

武志国


　　迟延办证违约责任的请求权是基于商品房买卖合同中约定或《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定而产生，房地产开发企业承担迟延办证违约责任的主要方式之一即支付违约金。如果房地产开发企业在诉讼中提出时效抗辩，该如何判断违约金诉讼时效问题？（有多种观点）
（一）吴庆宝主编的《最高人民法院专家法官阐释民商裁判疑难问题》一书认为，房地产开发企业虽逾期办证，但在买受人起诉之前已办理了房产证的，应从买受人收到房产证之日起算诉讼时效。当业主或买受人在超过两年诉讼时效期间才起诉的，法院应驳回其诉讼请求。
（二）最高人民法院民一庭法官韩延斌在《民事审判指导与参考》(2006年第1辑)上发表的《第18条规定的解读》一文中认为逾期办证违约金的诉讼时效计算应分三种情况处理：
（1）当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效；
（2）当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。在实际计算时，应采用倒推法，即从人民法院审查立案之日起，向既往的时间倒推2年，这2年内发生的违约金没有超过诉讼时效；
（3）当事人没有约定违约金或损失数额难以计算的，从公平诚信原则出发，由出卖人按照买受人已付购房款总额，参照《中国人民银行结算办法》规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，即《商品房买卖合同解释》第十八条第二款的规定。
（三）还有观点认为，诉讼时效是以“权利受到侵害”为起算点，不是以侵害行为终止为起算点的。购房人要求支付逾期办证违约金，诉讼时效应当按照普通诉讼时效统一计算，适用两年的诉讼时效，违约情形出现后两年内起诉要求违约金计算至权证办理之日，可使得购房人权益得以保护。笔者更认同此种观点。


武志国 woo_eye@qq.com
治安管理处罚条例修订思路

□陈永峰

《中华人民共和国治安管理处罚条例》（以下简称《条例》），是公安机关特别是基层公安机关用以管理社会治安、维护社会秩序而运用最广泛、最直接的一部法律武器，同基层公安工作的开展关系十分密切。但在工作实践中，大家普遍感到，由于社会政治经济不断发展，社会治安形势日益复杂多变，治安管理的客体不断处于发展变化状态，新的情况、新的问题不断涌现，现行《条例》已不能适应现阶段和今后治安管理工作的需要，无论是其调整社会关系的广泛性、与其他法规的统一协调性，还是处罚幅度、相应的保障措施等，都需要进一步修改、补充和完善，这样，才能保证《条例》效力的切实性和规范内容的完善性，以更好地发挥它的作用。

具体来说，笔者认为应在下列几个方面对《条例》做出修订完善。

一、要将一些明显具有社会危害性的行为和活动补充进《条例》，并增加有关对精神损失赔偿的规定。

现行《条例》是1986年9月5日六届人大常委会第17次会议通过，从1987年1月1日起施行的，后又于1994年5月12日根据八届人大常委会第七次会议的有关决定做了部分修正。在当时的社会形态下，基本能够适应对易于出现的各种违法行为惩处的需要。而十多年之后，社会的各个方面都发生了丰富而深刻的变化，治安管理的客体也随之出现了很多新内容，如娱乐场所、网吧、游戏室等，并出现了许多新的违法行为方式，对这些新出现的管理客体和违法行为，虽然国家也制定了一些相应的法规、规章等，但仍不足以规范和惩戒。如参与群体性事件，少量使用假币，拾到他人少量财物拒不交还，少量制造、出售假冒伪劣产品等尚不够刑事处罚的行为，根据行为与处罚法定原则，《条例》及有关法律、法规没有明文规定的，不得比照使用相类似条款认定为违法行为并裁决处罚，这样，就致使一些明显具有社会危害性的行为得不到惩处，行为人逃避了打击。

在现行《条例》中，对精神损害的赔偿只规定了应由行为人或其监护人对被侵害人采取赔礼道歉、公开声明检讨、消除影响等方法，而根据司法实践，对因侵权而造成精神损失的，必须承担相应的民事和经济责任，因此《条例》也应根据最高人民法院关于精神损害赔偿责任若干问题的有关规定，对因各种伤害侵权而造成精神损失的，做出相应的规定。

二、处罚幅度偏轻，不足以起到惩戒作用。

同《条例》制定时的1986年相比，现阶段我国的经济发展水平已有了很大提高，个体经济支付能力也随之提高，相对于提高了的刑事案件立案标准和刑罚中的罚金数额，《条例》所规定的罚款数额明显偏低，对行为人来说不会产生切肤之痛，尤其是对沿海和东部经济发达地区的违法者来说，更是不痛不痒。这方面，也应该运用经济杠杆的调节作用，加大罚款幅度。

同劳教、强制戒毒等行政性强制措施相比，治安拘留也显得幅度比较轻，劳教可以处三年，强戒可以处九个月，而治安拘留仅仅才15天，也不足以起到惩戒作用。

三、对有关办案程序方面规定得不很全面，应将《人民警察法》中所规定的传唤、留置盘问及有关法律法规中的告知、复议、申诉、听证、诉讼等方面的内容直接吸收进来。

现在，不论是治安案件还是刑事案件，对办案的程序要求越来越严格，重实体、轻程序的倾向正在逐步得到克服，而在实际运用当中，《条例》对治安处罚的程序仅规定了传唤、讯问、取证、裁决和申诉、诉讼等内容，而对留置盘问、事先事后告知、复议、听证等必要的程序没有规定进来，对传唤、行政复议、行政诉讼等方面的具体要求又分别规定在其他法律和法规中，因此，《条例》应将留置盘问、告知的内容和传唤、行政复议、行政诉讼等具体要求直接吸收进来，以进一步增强《条例》的可操作性和完整性。

四、要进一步加强同其他法律法规的统一协调性，增加和废止有关内容。

为了适应社会形态的不断发展变化和治安管理客体的复杂多变，全国人大常委会和有关职能部门不断制定出了一系列有关社会治安管理的法律、法规、规章、通知、文件等，如《娱乐场所管理条例》《强制戒毒办法》《关于严禁卖淫嫖娼的决定》《旅馆业治安管理办法》《关于严厉打击赌博违法犯罪活动的通知》《互联网上网服务营业场所管理办法》等，从性质上看，这些法规、规章和通知等都属于治安法规体系，有些是对《条例》的补充和完善，有些是对新出现问题的规定，这些法规、规章、通知等由于不在同一部法规中，执行起来就比较难以把握，甚至有些规定还不为具体办案人员所知，除此外，还有许多地方性法规、行政规章等，有时还会出现对同一种行为的不同处罚规定，这样就难免造成法出多门、无所适从的情况，也容易使一些违法行为人钻法律的空子。

而另一方面，《条例》中所规定的一些情形和行为，在现阶段有的已上升到法律调整的范畴，或完全可以单独形成一个法规体系。如违反消防安全管理的有关情形，现在已有《消防法》加以规范和约束。

因此，《条例》也应该借鉴新《刑法》的制定原则，将相应的法规、规章的内容吸收进来，将一些已明显不必在《条例》中加以规范的内容调整到其他法律法规中，从而形成一部统一协调、规范严整的治安管理法规，以更好地发挥作用。