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关于抽查审核商品住宅销售价格的办法

作者:法律资料网 时间:2024-07-09 11:22:28  浏览:8522   来源:法律资料网
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关于抽查审核商品住宅销售价格的办法

北京市物价局 北京市审计局


关于抽查审核商品住宅销售价格的办法
北京市物价局 北京市审计局




第一条 为促进商品住宅建设的健康发展,防止商品住宅价格不合理的过快上涨,控制开发成本的增加,根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国审计法》以及国家有关财务、成本管理的规定,特制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内、单栋楼平均每套建筑面积不大于120平方米的普通商品住宅(不含公寓、别墅、四合院等高档住宅)项目。对已取得销售许可证、当年正在销售或已销售完的普通住宅建设项目进行重点抽查审核。
第三条 被抽选中的开发项目,属一、二级房地产开发企业开发的,由市物价局、市审计局会同市建委进行审核;属三、四级开发企业开发的,由区县物价局、审计局会同区县建委进行审核。
第四条 按照社会统计学的原理,采取随机抽样的方法,选定审核商品住宅项目。根据市房地局提供的上一年度核发销售许可证的商品住宅项目,建立商品住宅项目库,从中抽取25个样本作为本年度的审核候选项目,最终选定其中有代表性的20个项目作为本年度审核项目。
第五条 本年度审核项目确定后由市物价局通告有关开发企业。被选定项目的开发企业要积极配合物价部门、审计部门的审核工作,在规定的时间内提供价格、成本、财务报表、财务核算凭证及有关文件、图纸等资料。物价部门、审计部门会同建委组成联合审核组,进驻开发企业进行
审核工作。
第六条 审核的内容主要包括:
(一)建安造价:重点审核施工定额制定执行情况、主要建筑材料购进价格,以及是否有层层转包行为;
(二)开发成本:重点审核征地拆迁费、土地出让金等费用的合规合法性,以及是否有虚置成本等不符合国家价格管理、财务管理的现象;
(三)各种收费:重点审核行政事业性收费是否合法,有关部门是否有乱收费、乱摊派、乱罚款的行为;
(四)价格、税收和利润:重点审核销售价格的构成是否符合国家有关规定,是否按规定缴纳各项税收,以及利润合理水平;
(五)商品住宅销售动态价格,即综合系数制定的依据和合法性;
(六)需要审核的其它内容。
第七条 对审核中发现的违反有关财务规定虚置成本等问题,经核实后,通知开发企业立即纠正,并通报有关财政、税务等部门处理。
对于审核中发现的违反有关价格规定及有关部门乱收费的问题,由物价部门按有关规定处理;对于乱摊派的问题,上报市政府有关部门处理。
年度审核工作结束后,将审核情况专题报告市政府。
第八条 本办法经市政府同意,由市物价局、市审计局发布。
第九条 本办法自一九九九年一月一日起实施。



1998年11月27日
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为雇主开车运油后将油卖出应定侵占还是盗窃?

作者:李旺城


一、基本案情:
2004年5月,中石化北京分公司某油库与司机张某某(该油库职员)订立了承包送油合同,张某某用公司的油罐车给下属加油站送油,从中赚取运费。后张某某雇佣犯罪嫌疑人司机贾某某,双方口头协议每月付贾某某工资600元。同年7月21日贾某某驾驶油罐车在送油途中私自将签封开启,后将油罐车上的5桶0号柴油卖与他人,其价值人民币3390余元。
二、分歧意见:
对本案中贾某某利用为雇主开车之便,将油罐车上的5桶柴油卖与他人的行为应如何定性,存在以下二种不同意见:
第一种意见认为贾某某的行为是侵占行为。理由是贾某某与张某某定有协议,成立雇佣关系,其职责是为张某某开车将油送到指定地点,因此基于委托合同关系产生贾某某对油在运输途中具有代为保管义务,其私自卖油的行为属于将他人交给自己保管的财物非法占为己有的行为,是侵占行为。
第二种意见认为贾某某的行为构成盗窃罪。理由是贾某某主观上明知自己驾驶的油罐车不是自己的财物,却以非法占有为目的,在送油途中秘密将油罐车签封开启,窃油卖与他人而获利,其行为完全符合盗窃罪的构成要件,且数额较大(2000元以上),构成盗窃罪。
三、评析意见:
笔者同意第一种意见。贾某某私自卖油的行为属于将他人交给自己代为保管的财物非法占为己有的行为属于侵占,但由于其侵占财物价值未达到侵占罪所规定的数额较大(5000元)的标准,不构成侵占罪。在民事上,本案中油的所有权属于中石化北京分公司,张某某因合同关系成为受托人(负责运输,赚取运费),贾某某基于与张的协议成为受托人的代理人,因此对本案造成的损失,张某某与犯罪嫌疑人贾某某应承担连带赔偿责任。在刑事上,解决本案的关键问题是:
(一)行为人基于口头协议代理运输业务,运输中对客户财物是否属于代为保管
代为保管基于委托关系而产生,委托信任关系是一种事实关系,并不要求有成文的民事合同约束委托人和受托人的义务,因此在委托契约无效或者可撤销的场合,基于这种委托而取得的财产占有仍然属于受他人委托保管财物[1]。本案中,尽管贾某某与张某某定的是口头代理协议,但均是双方真实意思表示,因此他们的代理关系成立,其后果是贾除了在约定时间把标的物运到指定地点外,同时还要在运输过程中对车、油尽善管义务,善管义务是基于合同产成的。基于合法的原因(委托代理关系),贾某某在运输途中形成对车、油的代为保管关系,当然代为保管并不限于当事人之间“一对一”的直接委托,如借用、租赁、担保、加工承揽、寄托等多种原因也会产生代为保管。本案中贾某某正是利用张的信任及在运输途中对运油车及油形成占有关系,后在途中将业已占有的财物不法所有,因而是侵占行为。
(二)行为人受他人委托保管或运送某种封缄的包装物时,是否同时占有封缄物的内容(财物)
侵占罪的成立,是行为人将业已占有即已经形成“占有事实”的财物擅自转归自己所有。换言之,本罪的成立,要求原财物所有人、占有人已经失去对该财物的控制权。也就是说,将自己占有的财物变为自己不法所有,是侵占罪的本质特征;而将他人占有的财物变为自己占有,则是盗窃罪的基本特征。因此,该案定性的最为关键的问题是:确定本案财物究竟由谁占有?有以下三种不同观点。
一是“区别说”,认为整个封缄物整体归受托人占有,但其封缄物里面财物,归委托人所有。理由是委托人对内容物加锁或封固后,对物之支配可能之手段犹存,支配可能性就存在,自然地具有现实的支配力。在本案中,贾某某(受托人的代理人)在保管、运油途中,对于整个油罐车因运送业务本身而占有,但对车内封存的油,仍为委托人占有,并不能由受托人自由支配,如果其将包装物打开,窃取里面财物,就与侵占整个封缄物不同,所以应成立盗窃罪。实际,刑法第253条第2款的规定[2],也间接说明封缄物的内容仍然由委托人占有。二是“修正区别说”,认为封缄物整体由受托人占有,但其内部财物属于委托人、受托人共同占有。因此,受托人不法占有油罐车整体的,成立侵占罪;不法取得其中封存油的,成立盗窃罪与侵占罪的竞合,按盗窃罪论处。三是“委托人占有说”,认为整个封缄物及其内部财物均由委托人持有,受托人侵占包装物整体或抽取部分内容物,均构成盗窃。四是“受托人占有说”,认为整个封缄物及其内部财物均由受托人持有,受托人侵占封缄物整体或抽取部分内容物,均构成侵占。因为整个封缄的财物既已交付受托人保管和运输,其能支配物之全体,自然就支配封缄物内之内容,这是合情合理的,因为持有封缄物之人,随时可以破坏包装或者封条取出内容物。本案正是如此,犯罪嫌疑人贾某某打开封条,取出里面的油并不困难,甚至是非常容易,所以在代为保管的占有前提下,讨论“行为人是否使用了秘密窃取手段来论证其是否构成盗窃”显得苍白无力,因为该油已经处于贾某某可以自由支配的状态之中了。
针对以上四种观点,笔者认为“受托人占有说”较为妥当。“区别说”依取得整体物或其内容物之一部分物品而结论不同,可能导致罪刑关系的失衡:受托人取得整个封缄物,构成性质较轻的侵占罪,只抽取其中一部分财物,反而构成法定刑更重的盗窃罪[3]。因为占有权的归属,应重点考察行为人对物品的支配地位,应就全体加以认定。“委托人占有说”则过于苛刻,忽视了我国刑法中盗窃罪的法定刑远重于侵占罪这一事实,对占有封缄物、内容物的一律定盗窃有失公允。而“受托人占有说”则对事实上支配力的存在、行为人对物的实际地位等作了考虑,所以较之合理,应当在司法实践中采纳[4]。所以,笔者认为本案中受托人贾某某的行为是侵占行为。
(三)如何认定“非法占为己有”与“拒不退还”、“拒不交出”之间的关系
不少对本案持定盗窃的人认为,贾某某对侵占的油不具备拒不交还、拒不交出的情节,不符合侵占行为的“合法持有+非法侵吞”的特征。这就涉及到“非法占为己有”与“拒不退还”二者之间关系的问题。
一般的观点认为,二者是并列的、各自具有独立意义、需相继判断的关系。但笔者认为二者之间是包容关系,前者包容后者,换言之,拒不退还、交出不是侵占罪中构成要件客观方面的内容,而只是对非法占为己有的强调和进一步说明,视为确认、固定持有人非法占有的意图提供充足依据。对此,张明楷教授指出,“非法占为己有”与“拒不退还”表达的是同一个意思:即将自己占有的他人财物变为自己所有。“拒不退还”只是对“非法占为己有”的强调,或者说是对认定行为人是否非法占为己有的一种补充说明[5]。所以,从占有人将自己暂时占有的他人财物不法转变为自己所有之时,拒不退还、拒不交出的意思已经昭然若揭,没有必要再在司法上证明拒不退还、拒不交出情形的存在与否。
四、处理情况
此案检察机关以被告人贾某某涉嫌盗窃罪向法院提起公诉,法院以盗窃罪判处贾某某有期徒刑10个月[6]。

注释:
[1] 周光权:《侵占罪认定中的关键问题》,刑事司法指南总第18期,第38页。
[2] 刑法第二百无十三条规定,邮政工作人员私自开拆或者隐匿、毁弃邮件电报的,处二年一下有期徒刑或者拘役。
犯前款罪而窃取财物,依照本法第二百四十六条(盗窃罪)的规定从重处罚。
[3] 周光权:《侵占罪疑难问题研究》,《法学研究》2002年第3期。需要指出的是,张明楷教授不赞成这种观点,他认为即使封缄物受托人不法取得了封缄物整体,但只要没打开封缄物,被害人对封缄物内容的占有仍然没有受到损害;如果不法所有封缄物,并打开封缄物进而不法取得其中内容,当然应认定为盗窃。
[4] 类似主张,参见刘明祥:《财产罪比较研究》,中国政法大学出版社2001年版,第53页。
[5] 张明楷:《刑法学》第2版,法律出版社2003年版,第783页。
[6] 笔者对法院的判绝无异议,法院的判决采纳了区别说的观点,此种观点张明楷、阮其林等教授主张,笔者的提法只是观点的争鸣,以求廓清认识,服务办案。





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三、应审查受让方是否有长期持有受让股份的承诺(建议受让方持有时间应在3年以上),对于受让方受让股份后,在一年内又转让的,应不予核准。



1998年8月24日

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