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关联交易和银行信贷风险控制研究/刘雁飞

作者:法律资料网 时间:2024-07-09 20:09:37  浏览:9296   来源:法律资料网
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关联交易和银行信贷风险控制研究

【摘要】:关联交易是一个普遍存在的经济现象,它的产生和发展有其客观的需求,也有正面的促进作用,但关联交易对债权人权益损害也是普遍的、明显的,因此,世界各国都对此予以规范和限制。本文在探讨关联交易的产生、表现形式的基础上,结合国内外的相关立法,对如何控制借款人关联交易给债权人尤其是银行信贷带来的风险控制措施进行了初步研究。

【关键词】关联交易,银行信贷,风险控制

近几年,随着企业改革深入及市场竞争加剧,企业的产权形式和经营模式也发生了变化。企业集团规模不断增大,产权关系日益多元化,关联交易的数量不断增多,形式日新月异。
关联交易有其好的一面。它可促进公司规模经营、减少交易过程中的不确定性、降低交易成本、提高企业的市场竞争能力。
但是,关联交易也有“恶”的一面。不公平的关联交易,可能会侵害交易对方、债权人、股东的合法利益,甚至可能会损害国家的整体利益,破坏市场公平交易的基础。在信贷实践中,关联企业利用关联交易逃废贷款债务的现象日趋严重,已对银行的贷款安全构成了威胁。近年来暴露的“银广夏”、“托普集团”、“铁本”等事件无不与此相关,而“德隆危机”则更是将关联交易演绎得造级登封、淋漓尽致。如果不对此进行制约和控制,将会引发系统性贷款风险。
但应该看到,一方面关联交易存在极强的隐蔽性和复杂性,另一方面我国现行的关联企业法律制度却存在缺陷和空白,大大增大了借贷双方的信息不对称程度和贷款者的风险识别难度,使得银行的债权无法得到合法有效的保护。本文旨在对关联交易进行初步的研究,探讨关联交易中银行信贷风险的控制途径和措施。

一、关联交易的界定
“关联交易”(connected transaction) 是指在关联方之间发生转移资源或义务的事项,而不论是否收取价款。财政部《企业会计准则——关联方关系及其交易的披露》称之为“关联方交易”,国际会计准则第24号《对关联者的揭示》称之为“关联者之间的交易”。因此,准确判断关联方是正确理解、识别关联交易的关键和前提。
我国的会计准则并没有给出关联方的具体定义,但明确规定了判断关联方的基本标准。即:“在企业财务和经营决策中,如果一方有能力直接或间接控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响,本准则将其视为关联方;如果两方或多方同受一方控制,本准则也将其视为关联方”。这一判断标准给出了各方在横向和纵向之间存在关联方关系的主要形式。从纵向看,关联方主要存在于一方控制、共同控制另一方,或对另一方施加重大影响;从横向看,当两方或多方同受一方控制,则该两方或多方之间视为关联方。该准则进一步规定,“控制,是指有权决定一个去也的财务和经营决策,并能据以从该企业的经营活动中获取利益”。而实现控制的方式包括:(一)通过一方拥有50%以上表决权资本的比例来确定;(二)虽未拥有50%以上的表决权资本,但通过拥有的表决权资本和其他方式 达到控制。
二、关联交易产生的根源
关联交易是市场经济发展到一定阶段的必然产物。自由竞争的加剧,导致生产、技术和资金的不断集中,而社会分工不断深化,使得专业化和规模化成为企业生存的主要模式。为获取最大化利润,扩大市场占有率,企业不断扩大规模,于是出现了集团企业和跨国公司 。在企业规模扩大的同时,为了有效地降低成本和控制风险,在集团地内部,专业化又成为一个基本特征 。以往由一个经济实体完成的企业功能往往转由多个企业来实现,而由于是在同一个控制者之间,所以,这种分工和合作往往能降低交易成本。因此,关联交易既是自由竞争的结果,又适应了竞争的需要。而此时如果不存在独立第三者的利益,也就没有所谓不公平的关联交易。
在企业规模不断扩大的同时,企业制度也在发生变化。股份制成为市场经济的基本形式。有限责任制度,又为公司股东设置了风险防火墙。而这种企业法人制度恰恰成为不公平交易产生的制度根源。
从各国立法来看,公司法人制度的基本原则包括:(1)公司财产权利的独立性;(2)股东责任的有限性;(3)公司独立人格的完整性;(4)资本多数决。这些基本原则对公司的发展起到了巨大的推动作用。然而,这些原则本身有其先天缺陷,很容易被滥用。例如,股东财产和公司财产的分离使得“内部人控制”现象便成为可能,从而损害股东利益;又如,有限责任使得股东利用有限责任逃避责任,侵害公司债权人的利益。另外,“资本多数决”规则,使得大股东有机会利用资本优势损害公司及少数股东的利益。
在我国,关联交易的产生尚有一些特殊原因:
(一)公司法人内部治理的缺失。公司法人内部治理结构作为平衡现代公司利益相关者之权益的基本规范,应包括两个关注点:一是股东权的保护与股东的平等待遇,二是董事会的监督与董事会的责任。
尽管我国实行现代企业制度多年,但很多企业在内部治理方面是“形似神离”,这点在上市公司中得到充分的体现。管理层对证券市场功能的认识偏差,导致上市公司“重融资轻治理”现象积疴难返、疾重难治。很多上市公司都是从国有企业通过剥离生产性资产改组而来,和控股母公司在人事任免、生产、销售和管理方面都存在“混同”的现象,有的甚至就是“一套班子,多块牌子”,母公司很容易通过关联交易,操纵上市公司,使其成为母公司的提线木偶,损害了债权人和其他股东的权益。而由于股权分置和一股独大,对小股东和债权人的损害在公司内部无法得到有效的监督和纠正。
(二) 公司的外部治理不完善。公司的外部治理结构是指当股东对该公司不满时,可以在市场上抛售所持的股票。这样,当股价下跌到一定程度,市场必然引入新的投资者收购这家企业,更换公司的权力层和管理层。但是,由于目前国有股不能流通,股权过分集中,外部治理结构就无法发挥作用,公司的管理层就受不到来自外部的约束。因此,我国上市公司的资产重组多以协议收购为主,这也给关联交易提供了存在的基础。
(三)公平竞争的缺失。成熟的市场经济,是经营主体之间是自由、公平和充分的竞争,任何限制竞争的行为和不正当竞争的行为都受到严格监管和限制。但现阶段,由于地区经济发展不平衡,很多地方为了吸引投资,竞相提供诸如税收减免等方面的优惠,这样,企业就可以通过关联交易,将成本和利润在不同的税负地区之间相互调剂,从而避税,形成所谓的“税收洼地效应”,尽管税法对此也有所调整,但其征收和监管难度很大。
通过比较分析,我们可以发现,在国外,关联交易是在跨国公司、母子公司制及总分公司制得到广泛运用时出现的。在西方发达国家,关联交易常常用于节约交易成本和合理避税。在亚洲的一些家族企业和官营企业中,关联交易则被用作在母公司与子公司之间转移利润或掩盖亏损。

三、关联交易的主要表现形式
从性质上看,关联交易可以分为公平的关联交易和不公平的关联交易,前者具有降低交易成本,提高企业竞争力的作用;后者则会损害其他利益方的合法权益,也是法律法规作要进行规范和限制的。不公平的关联交易主要有如下几种表现:
(一)人格混同。由于关联企业之间在人事、财务、生产、销售等经营方面存在依附关系,被控制的企业往往没有自己独立的组织机构,或者和控制公司是“一套班子,多套牌子”,也没有自己的经营场所。因此,控股公司可以完全根据自身的利益操纵关联交易的条件。
(二)资本抽逃。我国实行的法定资本制度,遵循资本限额、资本不变和资本维持三原则,旨在保证公司的赔偿能力 ,对此《公司法》还明确规定了有限责任公司成立所必须的最低注册资本限额和抽逃资本的法律责任。法虽有明文规定,但很多关联企业在注册成立后,控股公司便通过各种方式抽逃下属企业的注册资金。尽管资本金的多寡和公司的赔偿能力之间并没有直接的正相关关系,但资本金的抽逃至少增大了债权债务双方之间的信息不对称程度,也表明了公司出资人对公司的信心和责任削弱。
(三)利益输送。交易的一方缺乏独立谈判的能力,导致交易条件往往显失公允。控制方企业往往可以按照其单方面的利益需求,将成本和费用通过合同交易方式转移给对方,从而操纵利润。
(四)交易虚假。很多关联企业之间通过签订虚假合同和交易,捏造营业收入和盈利能力。中国的“银广夏”、“蓝田”、美国的安然等公司无不是通过虚假的关联交易,凭空捏造其收入增长的事实,欺骗投资者。而一些企业在面临债权人的追索时,利用合同进行不对价交易,转移公司资产。甚至直接或授意另一从属公司与被执行公司虚构债权债务关系,使被执行公司财产转移到关联公司其他公司名下,或者在参与分配时占有较大份额。
四、关联交易对银行信贷安全的影响
银行贷款作为目前企业最主要的融资来源,企业之间不公平的关联交易往往对银行贷款安全构成了很大的威胁。不正当关联交易对银行贷款安全的影响主要包括:
1、 信用膨胀、授信过度。有时从单个企业的贷款量看,可能并不会大,但关联企业成员往往串通其他成员,隐名获取贷款,规避法律,而且被控制企业缺乏持续经营能力,因此,从关联企业的整体上看,就会存在授信过度的问题。
2、 担保虚化。担保制度可使债权的效力扩及债务人之外的第三人,提供第二还款来源,转移债权人债的风险,为贷款债权提供安全屏障。表面上看,关联企业担保是两个独立法人主体之间的独立行为,对贷款是有保证作用的。但由于关联和控制关系,被控制的一方对担保的做出和履行与否完全取决于控制方,因此,它对控制企业的担保效力和担保能力都存在很大的问题。
3、 信息失真,风险信号钝化。其一,借款人财务信息不真实、不可靠,银行在放款时无法准确判断贷款风险。其二,关联交易的隐秘性,使得银行无法监控借款用途。其三,贷款检查失效,风险预警钝化。
4、 逃废债务。在企业无法偿还债务时,关联交易也是逃废债的重要途径。 控制方企业往往通过前述的抽逃资金、剥离资产、悬空债务、转移财产等道德异化行为,使得金融机构面临这样一种困境:碍于法人人格独立原则,无法向转移资产的幕后关联企业直索还款责任。于是,大量的贷款无法得到有效回收,金融机构蒙受极大损失。

五、国外对关联交易的法律控制
关联交易所导致的利益矛盾和冲突引起了人们的重视,世界各国都对此有深入研究,并在法律和其他方面有相应的制度安排。
(一) 揭开公司面纱原则(the principle of lifting the veil of the corporation’s)
日益增长的现代商业社会的复杂性,使人们认识到将每个公司都看作独立法人的传统观点与公司集团通过复杂的组织结构完成统一商业任务的现实之间存在着矛盾,揭开公司面纱理论因此而产生 。这一理论旨在突破有限责任原则的严格限制,用现实的态度来解决集团公司所产生的法律问题。
揭开公司面纱的核心是否定子公司的独立人格,在此基础上,让母公司对子公司的债务承担责任。判决的基础和依据主要有包括:1、代理。2、母公司的不当行为。3、母公司对子公司的充分控制。4、资产和事务的过度混合。即子公司与母公司的资产和事务混合在一起,自己没有独立的财产和对事务的决策权。5、公平和合理的考虑。  
(二) 深石原则(deep-rock doctrine)
又称“从属求偿”原则,是美国对揭开公司面纱理论的深化和具体运用。其含义是指在破产程序中分配破产财产时,将债务人的关联公司作为债权人的求偿予以推迟,直到其他债权人得到偿付后,再将破产财产的余额用来清偿关联公司的债务。国内有的学者也称之为“次级债权”原则。
股东对破产企业的债权是否适用深石原则,取决于三个条件:母公司完全控制了子公司;母公司对子公司有欺诈、不当或不公平的行为;母公司的行为损害了子公司债权人的行为。一句话,子公司实质上仅仅是母公司的工具,而非独立存在的民事主体。具体表现为:(1)子公司资本显著不足;(2)母公司对子公司之控制权行使,违反了受托人之诚信义务;(3)母公司无视子公司独立人格而违反公司法规范性之规定;子公司缺乏完整的财务记录;(4)资产混同或不当流动。
深石原则作为公司债权理论的一个里程碑,有助于遏制控股股东的不当行为。但该原则是建立在十分抽象的公平原则基础之上,缺乏法律规范要求的可操作性,至今还没有比较明确具体的适用标准,是否适用以及如何适应更多的是依据法官的心证。
(三) 控股股东的诚信义务原则
诚实信用原则作为民商法的一项基本原则,反映了市场经济秩序的要求,是保障市场有规则有秩序运行的重要法则。因此,这项原则被一些学者称为民商法中的“帝王条款” 。
在普通公司法中,董事被认为是公司的受托人(trustee),因此,董事对公司负有诚信义务。但股东是否对公司负有诚信义务呢?过去一般认为,股东不必负此义务。但近年来这种看法已经逐渐改变。对控股股东科以诚信义务已成为西方国家保护从属公司及少数股东的一种重要方式。
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四川省人民政府关于认真办理人大代表建议、政协委员提案的暂行规定

四川省人民政府


四川省人民政府关于认真办理人大代表建议、政协委员提案的暂行规定
四川省人民政府



根据《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》、全国政协《关于政治协商、民主监督的暂行规定》和国务院有关规定,对进一步做好人大代表建议、批评、意见 (简称代表建议)和政协委员提案、意见 (简称委员提案)的办理工作,作如下暂行规定。
一、办理代表建议、委员提案的指导思想
坚持全心全意为人民服务的宗旨,尊重人民代表、政协委员的民主权利,接受人民监督,结合实际情况,认真负责地办好代表建议、委员提案,积极抓好办复质量和落实工作,不断提高办理工作水平。
二、办理代表建议、委员提案的范围
1.本级人民代表在人民代表大会开会期间提出的有关政府工作的书面建议;本级政协委员在政协全会期间提出的有关政府工作的提案。
2.本级人民代表、政协委员在参加统一组织的视察政府工作中提出的书面建议、提案。
3.本级人民代表持代表证视察政府工作中提出的书面建议;本级政协委员日常提出的有关政府工作的提案。
三、办理代表建议、委员提案的职责
各级政府和各职能部门,都有承办属于政府职责范围内的代表建议、委员提案的责任。其具体职责是:
1.承办上级政府交办的代表建议、委员提案;
2.承办同级人民代表的建议、同级政协委员的提案;
3.政府办公厅 (室)除直接承办部份代表建议、委员提案外,要督促检查各承办部门办理代表建议、委员提案的工作;
4.各级政府要认真总结和推广办理工作的经验,指导和推动有关部门办理代表建议、委员提案的工作,逐步使这项工作科学化、制度化、规范化。对两个以上部门共同承办的代表建议、委员提案,如主办部门与会办部门意见不一致时,要做好协调工作。
四、办理代表建议、委员提案的原则
1.坚持为人民办实事,做好调查研究工作,努力解决广大群众最关心的改革和建设中的重大问题及实际困难。
2.坚持实事求是,一切从实际出发,对属于应该解决而又有条件解决的问题,要认真研究,尽快解决;对属于因财力、物力等条件限制,确属需要解决而又一时解决不了的问题,要列入今后的工作计划或规划、创造条件、逐步解决;对涉及国家政策规定或超出本级政府、部门职权范
围的解决不了的问题,要向代表、委员说明情由,做好解释工作。
3.坚持分级负责,归口办理,防止推诿扯皮、敷衍塞责等现象发生。
五、办理代表建议、委员提案的程序
1.交办。本级人民代表大会及其常委会交给的属于政府办理的代表建议,由本级政府办公厅 (室)归口负责交办。本级政协会议期间委员的提案,由本级政协办公厅 (室)与政府办公厅 (室)联合交办;委员视察、调查后形成的提案,由政协办公厅 (室)交办。
2.承办。各级政府办公厅 (室)和承办部门对交办的代表建议、委员提案要认真进行清点,逐件登记,填写承办单,提出拟办意见和办结时限,报主管领导同志审批。对两个以上部门共同承办的建议、提案,主办部门要主动牵头,会办部门要积极协同,办理意见一致后由主办部门? 骋淮鸶础3邪觳棵哦越拥降慕ㄒ椤⑻岚福缬胁皇舯静棵胖霸鸱段У模ο蚪话觳棵潘得髑榭觯笆蓖嘶亍? 3.催办。各级政府办公厅 (室)要与承办部门保持密切联系,积极进行催办。要定期询问,掌握办复进度;深入承办件数较多的部门,了解办复情况;发办复进度通报。各承办部门内部也要做好催办工作,争取提前完成办复任务。
4.审查。各承办部门的工作人员要逐件认真核查原件内容,修改办复意见;办公室负责人要对办复的内容、文字进行审核和修改;部门分管领导同志要严格把好法规、政策关,最后审定签发。
5.答复。各级政府办公厅 (室)和承办部门办理的各级人大代表建议、政协委员提案,都必须在规定的时限内,按规定的格式及以下办法将办理意见直复代表或委员,抄送有关部门。
(1)全国人大代表建议、全国政协委员提案,由省政府办公厅征求有关部门和地区的书面意见后行文答复代表或委员,并分别按规定的份数,抄送全国人大常委会办公厅、国务院办公厅、全国政协办公厅及有关部、委。
(2)省人大代表建议、省政协委员提案,由省政府办公厅、有关部门,市、州政府或地区行政公署办公厅 (室)行文答复代表或委员,并分别按规定的份数,抄送省人大常委会办公厅、省政府办公厅 (自办的除外)、省政协办公厅及有关部门。
(3)市、州人大代表建议、政协委员提案,由市、州政府办公厅 (室)、有关部门和县 (市、区)政府办公室行文答复代表或委员,并分别按规定的份数,抄送市、州人大常委会办公厅 (室)、政府办公厅 (室) (自办的除外)、政协办公厅 (室)和有关部门。
(4)县 (市、区)人大代表建议、政协委员提案,由县 (市、区)政府办公室、有关部门和区公所、乡 (镇)政府行文答复代表或委员,并分别按规定的份数,抄送县 (市、区)人大常委会办公室、政府办公室 (自办的除外)、政协办公室和有关部门。
为了保证办复人大代表建议、政协委员提案的行文规范,各承办部门的办复行文,应按统一格式办理。
答复代表建议、委员提案,事实要准确,内容要符合法规、政策,文字要精练,并按规定的格式编号打印、加盖公章后发出。在向代表或委员寄送答复意见时,要逐件附《征询意见表》。对代表或委员不满意的问题,应查明原因,需要说明情况的,要耐心细致地做好解释工作;需要重
新办理的应予重办,并再次行文答复代表或委员。
6.查办。各级政府办公厅 (室)要认真抓好查办工作。查办内容:一是领导批示和协调处理的问题的落实情况;二是应该解决也有条件解决的问题,是否得到落实。查办方法:一是各承办部门进行自查,边自查边补办,并上报落实情况;二是各级政府办公厅 (室)组织力量检查或
约请人大常委会办公厅 (室)、政协办公厅(室)的同志一道检查;三是邀请代表、委员座谈了解落实情况。
7.总结。承办代表建议、委员提案十件以上的部门,在全部办结后,要及时向交办机关写出简要的书面总结报告。各级政府办理同级人大代表建议的情况。要按同级人大常委会的要求,认真汇报办理情况。
六、办理代表建议、委员提案的工作制度
1.坚持深入实际、调查研究的制度。各承办部门对代表建议、委员提案中提出的重大问题,要进行调查研究,弄清实际情况后再答复代表、委员。
2.坚持联系网络工作制度。各级政府办公厅 (室)应把各承办部门的分管领导同志、办公室主任、工作人员的姓名、职务、电话收集起来,建立健全联系网络。通过联系网络,及时了解办复和落实情况,掌握工作进度,研究解决问题,加强催办工作。
3.坚持办复进度通报制度。各级政府办公厅 (室)应定期通报各承办部门的办复进度,公布完成数量,及时表扬进展快、质量高、落实好的部门,督促差的部门,使各承办部门在规定的期限内圆满地完成办复工作任务。
4.坚持分级负责的责任制度。各承办部门在办理工作中,要认真坚持领导把关、办公室主任负责,工作人员具体承办的工作责任制度,对重要的建议、提案,应由政府、部门的领导同志亲自处理。
5.坚持与代表、委员联系的制度。各承办部门在办理中,应采取多种形式与代表、委员联系,认真听取他们的意见,特别是重大的建议、提案,要与他们共商解决办法。
七、办理代表建议、委员提案工作的组织领导
各级政府及其职能部门,都要把承办代表建议、委员提案工作列入议事日程,切实加强领导,由一名领导同志分管这项工作,确定承办机构或指定专人具体办理。政府办公厅 (室)为总归口单位,由一名秘书长或主任负责。要加强上下级政府之间和部门之间的联系,加强政府同人民? 怼⒄敝涞牧怠J小⒅菡偷厍姓鹨韵?(市、区)的承办工作加强领导和具体指导。




1989年9月24日

东莞市有形土地市场管理规定

广东省东莞市人民政府


东莞市有形土地市场管理规定

东莞市人民政府令 第23号

《东莞市有形土地市场管理规定》已经市人民政府同意,现予发布,自发布之日起施行。

市 长
一九九九年十一月二十九日


第一章 总 则

  第一条 为了改革土地审批制度,建立和完善有形土地市场,规范土地交易行为,防止国有、集体土地资产流失,依据国家有关法律、法规,结合我市实际,制定本规定。

  第二条 在本市进行土地使用权交易活动的,按本规定执行。

  第三条 市国土管理部门是有形土地市场行政主管机关,具体职责是:   (一)建立和统一管理有形土地市场,制定有形土地市场发展规划、目标;

  (二)制定土地交易规则和内部管理制度;

  (三)负责土地交易中心的管理,制定各项管理制度;

  (四)负责土地交易活动的监督管理,依法查处土地交易违法行为。

  第四条 东莞市土地交易中心是东莞市人民政府指定的土地交易综合场所,是市国土管理部门对外办公、服务承诺的"窗口"。

  市土地交易中心隶属市国土管理部门管理,并接受同级监察部门和上级国土、监察部门的监督、检查。

  第五条 土地使用权交易应当遵循公平、公开、公正的原则。   第六条 市国土管理部门要切实加强土地交易市场的管理,市建设、规划、物价、计划、外经、房管等各部门应在各自的职责范围内,积极协助市国土管理部门做好有形土地市场的管理工作。

第二章 交易范围

  第七条 下列土地使用权交易,必须进入市土地交易中心公开进行:

  (一)政府出让经营性房地产项目(指商品住宅、写字楼、商铺、酒店及高级娱乐设施,不包括工业厂房和福利住宅),及其他具有竞投性的项目用地;

  (二)原经市人民政府批准划拨或出让,因改变原批准土地用途、使用条件并用于经营性房地产项目的土地;

  (三)按照年度用地计划,各镇区投放到一级土地市场的土地;

  (四)法律、法规规定的其他情形。

  第八条 下列土地交易行为,必须进入市土地交易中心进行或者办理交易手续:

  (一)已办理有偿使用的国有土地使用权转让、出租、抵押的;

  (二)国有企业、集体企业和公有经济成分占主导地位的公司、企业以及行政、事业单位的土地使用权转让、出租、抵押,或者以土地使用权作价入股合营、合作的;

  (三)经人民法院判决需拍卖、变卖用于清偿债务的土地使用权的转让;   (四)国有、集体企业改组、改制、改造涉及土地资产处置的。

  第九条 下列土地管理业务,统一到市土地交易中心的办文"窗口"申办,实行"服务承诺"制度:

  (一)建设项目用地预审;

  (二)耕地占补平衡方案预审;

  (三)土地利用总体规划预审;

  (四)原划拨土地使用权补办出让手续;

  (五)土地使用权转让、出租、抵押;

  (六)宗地地价评估;

  (七)土地登记、发证(包括初始登记、变更登记);

  (八)测绘队伍资质审查、注册,测绘任务登记,测绘成果验收;

  (九)地名命名、更名;

  (十)矿产资源开采登记,采矿许可证年检;

  (十一)经省确认的违法用地处罚;

  (十二)宗地地籍调查、放桩;

  (十三)土地举报、信访案件调处;

  (十四)公文督办处理。

  第十条 市土地交易中心的职责:

  (一)贯彻执行国家土地管理法律、法规、政策,具体实施有形土地市场发展规划、目标;

  (二)受国土部门和其他单位、个人委托,组织土地招标、拍卖;

  (三)负责受理土地使用权转让、出租、抵押等交易的申报,并办理报批条件初审、交易鉴证、代办土地招商、展销、洽谈项目、撮合土地交易、提供信息咨询、代收代缴土地税费等具体业务;

  (四)承担市国土管理部门对外公开办公、服务承诺的"窗口"职责,负责审查、受理、分发、清退申报资料,协助执行服务承诺工作事项;

  (五)负责搜集、储存并定期发布土地交易行情和有关政策法规信息,向社会提供土地交易信息服务;

  (六)法律、法规规定的其他职责。

  第十一条 土地使用权进入土地交易市场必须符合规定的条件,并向市土地交易中心提出申请。

  第十二条 涉及划拨土地使用权的项目,因改变原批准的用途、使用条件等进入市土地交易市场的,经市国土部门审核后报市人民政府审批。

  经批准同意入市交易的,应委托省级以上国土部门批准的具备土地评估资格的评估机构评估地价,地价评估结果按权限报有确认权的国土部门确认,由国土部门核定应补交的土地出让金标准、数额,明确缴纳办法。

  第十三条 以出让方式取得使用权的土地进入市土地交易市场的,经市土地交易中心初审后报市国土部门核准。

  其中涉及以减免地价出让方式取得土地使用权的,由国土部门核定应补交地价的数额,明确缴纳办法。

  第十四条 涉及已出让土地使用权的项目,因改变原批准的用途、使用条件等进入市土地交易市场的,须经原出让方和规划行政主管部门批准。   第十五条 进入市土地交易中心进行土地使用权交易,应挂牌公告。挂牌公告期限为30日。

  第十六条 市土地交易中心可以收取土地使用权交易手续费。具体收费标准由物价部门按审批权限确定。

第三章 交易规则

  第十七条 土地使用权招标,是指由市国土管理部门委托市土地交易中心公开招标或邀请符合条件的投标人投标,经评标后确定中标人取得土地使用权的行为。

  第十八条 土地使用权招标出让可采取下列两种方式进行:

  (一)公开招标:由市土地交易中心发出招标公告;

  (二)邀请招标:由市土地交易中心向特定人发出招标邀请书。

  第十九条 土地使用权招标的资格范围、内容以及招标方式,由市土地管理部门根据市土地利用总体规划和年度供地计划及地块的具体情况确定。

  第二十条 下列招标文件由市土地交易中心印制并向投标者提供:

  (一)投标须知;

  (二)土地使用权投标书;

  (三)出让合同样式。

  第二十一条 土地招标的决标条件,可以根据委托人的意愿,选用以下其中一项:

  (一)在竞投期内出价最高者;

  (二)根据竞投出价与规划设计方案等,经评标小组综合评定最优者;   (三)在竞投期内最先付清规定的标价款者;

  (四)招标人提出并经交易中心同意的其他合理条件。

  第二十二条 土地招标的基本程序:

  (一)交易中心于截标前30日发出招标公告或招标邀请书。招标公告视需要可在《东莞日报》、《南方日报》或其他新闻媒体上发布,也可在交易中心的公众场所挂牌公告;

  (二)竞投者报名并领取有关招标文件,资格认可;

  (三)竞投者在投标截止日前(含截止日)将标书投入指定的投票箱,交付投标保证金;

  (四)交易中心根据决标条件及程序确定中标人,并发给《中标通知书》。同时书面告知不中标者,并于决标日起3日内向不中标者退还所收保证金本金;

  (五)中标人接到《中标通知书》后15日内,应与市国土管理部门签订土地使用权出让合同,或与土地转让方签订土地使用权转让合同;

  (六)符合本办法第二十一条(一)、(二)项决标条件中标的中标者,应在签订出让或转让合同时,向交易中心交付相当于中标地价总额20%的定金(保证金可抵定金);

  (七)中标人按出让或转让合同付清地价款及有关税费后,由交易中心代为办理土地登记及领取土地使用权证书。

  第二十三条 交易中心在开标、决标前,应对委托人的标底、竞投人的标书内容保密;开标应在公开场合进行,并经公证部门公证。对须通过评选确定中标者的,应组成评标小组,公开评标。评标小组由7人以上单数组成,主持人由委托人或交易中心指定人员负责,其余成员在开标前1天从交易中心招标专家库中随机抽样确定。

  第二十四条 招标宗地至截标时只有1个竞投人的,交易中心可以宣布终止该宗土地招标;或者经招标人同意,按协议方式出让或转让;也可以按程序开标,如该竞投人标书达到招标底价的,可视为中标。竞投人虽有2个以上,但所有标书标价均达不到标价底线的,交易中心可以宣布终止该宗土地招标。终止招标的,交易中心应于3日内将所收保证金本金退还竞投人。

  所有标书没有达到标底条件的,市国土部门有权予以拒绝,由市土地交易中心重新组织招标。

  第二十五条 中标人未在规定的时间内与市国土管理部门签订出让合同的,取消其中标资格,由市土地交易中心另行组织招标,投标保证金不予退还。造成市国土管理部门和市土地交易中心损失的,中标人应负赔偿责任。

  第二十六条 中标人应当按出让合同规定期限付清地价款。逾期未付清的,从逾期之日起每日加收应缴交部分0.05%的滞纳金。逾期60日后仍未付清的,市国土管理部门可以解除出让合同,收回土地使用权。中标者只支付保证金的,保证金不予退还;除保证金外,中标者还支付了部分地价款的,由市国土管理部门再从地价款中扣除标价20%的违约金,其余部分予以退还。

  第二十七条 土地使用权拍卖,是指在指定的时间、公开场合,在市土地交易中心授权的拍卖主持人(以下简称主持人)的主持下,竞买者按规定的方式应价,由出价最高者获得土地使用权的行为。

  第二十八条 市土地交易中心应在拍卖前30日将土地使用权拍卖的有关事宜在《东莞日报》或《南方日报》上公告。   第二十九条 下列文件由市土地交易中心印制并于公告之日起向竞买者提供:

  (一)土地使用权拍卖须知;

  (二)出让合同样式。

  第三十条 拍卖土地使用权按下列程序进行:

  (一)市土地交易中心发出土地使用权拍卖公告;

  (二)竞买者领取有关文件;

  (三)主持人按公告规定的时间、地点依下列规定主持拍卖活动:

  1、简介拍卖土地使用权土地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求和其他有关事项;

  2、公布拍卖起叫价以及每一次应价增加数额;

  3、竞买者按规定方式竞相应价;

  4、竞得人应即时与市国土管理部门签订出让合同,并按合同要求交付地价款。逾期未付清的,由市国土管理部门依照本规定第二十六条的规定处理。

  第三十一条 竞买者最后应价低于底价时,主持人有权终止拍卖。

  第三十二条 竞得人不能交付地价款或拒绝签订出让合同的,应赔偿组织拍卖活动支出的全部费用。市土地交易中心将该幅土地另行拍卖的价格低于前次拍卖的成交价的,其差额部分由上述违约的竞得人负责支付。

  第三十三条 土地使用权转让是指土地使用权依照国家有关法律规定将土地使用权再转移的行为。

  第三十四条 转让双方应向市土地交易中心提交以下资料:

  (一)土地使用权证;

  (二)双方营业执照及法人代表身份证明;

  (三)主管部门、董事会同意转(受)让文件;

  (四)转让协议;

  (五)其他必要文件。

  市土地交易中心对所提交材料文件进行初审,报国土部门审批。核准后,由市土地交易中心测算代收各项税费。

  第三十五条 土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。

  第三十六条 土地使用权租赁双方应向交易中心申请初审,并提交下列材料:   (一)租赁登记申请表;

  (二)双方营业执照及法人代表身份证明;

  (三)土地使用证;

  (四)双方租约;

  (五)其他必要的文件。

  第三十七条 经市土地交易中心对所提交的文件进行初审,审核土地权属的合法性及是否符合租赁登记规定。经初审合格后,报市国土部门核准及登记。

  第三十八条 土地使用权抵押,是指土地使用权人以土地使用权作为履行债务的担保。

  第三十九条 土地使用权抵押,应在抵押合同签订之日起15日内到市土地交易中心申请初审登记,并提供以下资料:

  (一)土地权属证明;

  (二)土地使用权抵押申请表;

  (三)抵押贷款合同;

  (四)有关部门同意土地使用权抵押的书面证明;

  (五)营业执照及法人代表身份证明;

  (六)其他材料。

  第四十条 市土地交易中心对所提供资料文件进行初审。经初审合格的,报市国土部门进行核准及登记。

  第四十一条 市土地交易中心通过现场挂牌公布或通过互联网建立信息网站,面向社会大众,发布土地政策、法规和土地市场信息公告。

  第四十二条 依照土地利用总体规划和年度用地计划,各镇区投放市场的用地,在市土地交易中心挂牌交易时,应提供地块位置、面积、用途、规划要求和其他有关资料。 第四章 法律责任

  第四十三条 违反本规定,不在市土地交易中心进行土地交易的,房产与国土管理部门不得办理有关房地产权登记,并对违反本规定的单位责任人员给予行政记过或记大过的处分;情节严重的,给予降级或者撤职处分。

  违反本规定,擅自办理的房地产权登记,为无效登记。对责任人员给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第四十四条 市国土管理部门和市土地交易中心的工作人员,有下列行为之一的,给予行政记过或记大过处分;情节严重的,给予降级或者撤职处分:

  (一)利用职权对土地交易进行不正当干预,影响土地交易正常进行的;

  (二)在土地交易中不按规定程序操作的;

  (三)在土地交易过程中弄虚作假造成不良后果的;

  (四)在土地交易工作中,受贿、索贿、玩忽职守、滥用职权、敲诈勒索,尚不构成犯罪的。

  第四十五条 违反本规定,非法买卖或者以其他形式非法转让土地的,由市国土管理部门依照土地管理法律、法规的规定,没收其违法所得,并可处非法所得50%以下的罚款;拒不改正的,市国土管理部门无偿收回土地使用权,没收地上建筑物、附着物。对责任人员给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。   第四十六条 有关土地使用权交易的纠纷,双方可以申请市国土部门调处,也可以依法向人民法院起诉。

  第四十七条 本规定由市国土局负责解释,并于发布之日起施行。


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